제도운영 절차 미비…수주~착공 문제노출
따라서 양적으로나 질적으로 새로운 수요의 확산기를 맞고 있는 공동주택 리모델링의 원활한 추진을 위해서는 현행 관련 제도에 대한 점검과 효율적인 개선이 무엇보다 시급하다는 지적이 이어지고 있다.
●리모델링 주택조합의 안정성 유지
재건축과 마찬가지로 조합의 구성을 통해 추진되는 리모델링 사업은 단지 또는 동별 소유자의 2/3이상 동의만으로도 인가를 받을 수 있지만 안정적인 유지를 반드시 장담할 수만은 없어 지속적인 문제가 발생하고 있다.
이에 따라 업계에서는 “행위 허가 이전에 추진하도록 되어 있는 매도청구 시기에 대해 끊임없는 갈등과 분쟁의 소용돌이를 겪고 있다”며 “제도 보완을 통해 매도청구 시기를 착공 이후 단계에 할 수 있도록 유도해야 한다”고 목소리를 높였다.
또한 한국건설산업연구원의 윤영선 연구위원은 “정부는 리모델링 주택조합이 사업 기간, 특히 착공 이전단계까지 그 구성과 운영을 안정적으로 유지할 수 있도록 관련 제도를 종합적으로 정비해 나가야 한다”고 강조했다.
●건축 관련 기준의 적용 완화
건축 기준 완화는 원활한 리모델링의 추진을 위해 필수적으로 요구되는 사항으로 손꼽힌다.
현재 ‘건축법’에서는 건축위원회의 심의를 통해 리모델링시 건축 기준의 적용을 완화할 수 있도록 하고 있지만 이러한 제도 규정과 필요성에도 불구하고 막상 인허가 기관인 일선 구청에서는 이를 운용할 수 있는 명확한 기준이 없다는 이유로 각종 민원을 우려해 제대로 시행하지 않고 있어 문제가 되고 있다.
이에 따라 업계에서는 이러한 현실적 문제를 고려해 지방 건축위원회가 심의시 근거로 할 수 있는 적용 완화의 기준을 정해 제시할 필요가 있다고 주장하고 있다.
한편 윤영선 연구위원은 “현행법에서는 세대별로 연면적의 30% 범위 내에서 증축을 할 수 있도록 허용하고 있지만 현행 용적률 상황을 고려해 증축 허용 범위를 설정할 필요가 있을 것”이라며 “각종 건축 행위에 대한 규제들은 리모델링의 경우, 적용이 곤란한 경우가 많으므로 건축 규제 행위를 신설하거나 개정할 경우에는 반드시 리모델링의 특수성을 사전에 검토하여 완화 또는 예외 조치를 규정해야 할 것”이라고 말했다.
●단지 내 상가 리모델링 추진 유도
현행 리모델링 관련 제도를 살펴보면 단지 리모델링시 상가를 포함해 리모델링을 추진할 수 있도록 허용하고 있지만 실제로 단지 내 상가의 리모델링은 전무한 상태라고 해도 과언이 아니다.
이에 따라 상가 리모델링을 활성화시킬 수 있는 방안 모색은 매우 시급한 실정으로 일부 업계에서는 “단지 리모델링의 효과를 높이기 위해 상가에 대해서도 적극적으로 인센티브를 부여하는 방안을 검토해야 할 것”이라며 “아파트 세대와 마찬가지로 단지 내 상가 또한 증축 비율을 보다 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 전했다.
하지만 이에 대한 개선은 쉽지 않을 것으로 보여 상가를 매도 청구 대상에 포함시키고 별도의 상가 리모델링을 가능하게 하는 방안 등 다양한 대안을 검토해야 한다.
●동별 리모델링 추진의 애로 요인 제거
현재 리모델링은 단지 단위뿐만 아니라 동별로도 추진이 가능하다. 하지만 이러한 동별 리모델링을 추진할 수 있는 제도가 있음에도 불구하고 실제 사업을 추진하는 것은 쉽지만은 않다.
이에 증축형 동별 리모델링은 일부 공용 부위의 점유 또는 변경이 불가피하게 발생하지만 현행법에서는 관련 규정이 명확하지 않아 동별 리모델링 추진에 대해 나머지 단지 주민들이 반대하는 경우에는 심각한 갈등이 발생하고 리모델링 추진 자체가 불가능해지기도 한다.
이에 따라 리모델링 활성화를 위해서는 동별 리모델링의 문제점을 근본적으로 개선할 수 있도록 종합적인 관련 제도의 검토가 요구되고 있다.
●조세 및 금융 지원의 강화
리모델링의 사업 범위는 다양하지만 중축 리모델링을 추진하기 위해서는 많은 비용이 드는 것이 사실이다.
따라서 리모델링의 활성화를 위해서는 조세 및 금융상의 지원책이 필수적으로 보인다. 이에 대해 윤 연구위원은 “현재 제도적으로 지원되고 있는 관련 제도는 국민주택 이하 규모의 아파트 리모델링시에 부가가치세를 면제해주는 것이 유일하다”며 “일정 범위의 리모델링에 대해 취득세와 등록세를 감면해주고 국민주택기금의 리모델링 대출지원제도도 보다 실효성 있게 확대해 나가야 할 것”이라고 말했다.
이밖에도 윤 연구위원은 “리모델링을 활성화시키기 위해서는 세대 수를 유지하는 한도 내에서 수직 또는 수평 증축 범위를 보다 확대해 나가는 것이 바람직하다”며 “특히 증축 리모델링 수요가 지속적으로 커질 가능성이 높은 소형 평형 아파트에 한해서는 30%보다 더욱 높은 증축 비율을 허용하며 두 세대 통합과 같은 통합 리모델링을 보다 원활하게 추진할 수 있는 방안도 적극 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다.
더불어 그는 “빠른 시간에 수요자의 욕구를 충족시켜줄 수 있는 리모델링을 투자적인 측면에서만 생각하지 말고 자기 단지에 가장 효과적인 범위 안에서 비용을 고려해 리모델링 사업을 추진해야 한다”며 “튼실한 중견업체를 골라 공사비를 절감하는 방법도 생각해 봐야 할 것”이라고 강조했다.
한편 방배동의 ‘쌍용 예가 클래식’은 국내 최초로 아파트의 기존 골조를 유지한 채 지하주차장을 새로 만들고 엘리베이터까지 연결해 국내 리모델링의 역사를 새로 쓴 성공적인 사례로 손꼽히며 앞으로 다양한 제도개선을 통해 성공하는 리모델링 아파트가 더욱 많아진다면 아파트 시장의 주요 테마로 떠오른 리모델링 사업은 더욱 활성화 될 수 있을 것으로 기대된다.