[일간투데이 송호길 기자] 르포-강남 재건축 현장을 가다①
| <편집자주> 강남 한복판이란 상징적 공간에서 치러지는 대형 건설사들의 재건축 분양경쟁이 본격화 됐다. 개별 사업의 성패여부를 떠나, 각 사의 브랜드를 전면에 내세운 분양전에서 과연 어떠한 성적표가 나올지 업계는 차분하지만 촉각을 곤두세운 신경전을 펼치고 있다. 앞으로 본지는 총 6회에 걸쳐 강남 재건축 시장을 둘러보고, 사업지구별 입지분석과 향후 프리미엄 등 미래가치에 대해 꼼꼼히 살펴본다. |
- 학교와 이웃한 단지 '반포 센트럴 푸르지오 써밋'·뛰어난 생활인프라 '신반포자이'
지난해 하반기 이후 정부의 재건축 규제 완화와 분양시장 호조 등에 힘입어 건설사들이 재건축 사업에 본격적으로 뛰어들고 있다. 특히, 서초구는 빠른 재건축 사업으로 새 아파트들이 속속 들어서면서 신흥부촌으로 떠오르고 있다.
서초구 반포동에 위치한 사평역 인근엔 단지 모양을 갖춘 현장들을 쉽게 볼 수 있었다. 대형크레인들이 높게 뻗어있어 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있음을 실감할 수 있었다.
서초 재건축 사업에 참여한 각 시공사는 모두 단지의 '입지 삼박자(교통·교육·편의시설)'를 장점으로 내세우고 있다. 수요자들은 이들 단지가 가진 장단점을 살펴보고, 단지별 특성을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
서초지역은 한강변을 끼고 있는 아파트가 많아 주거환경이 쾌적하고, 반포동 일대가 신흥 명문학군으로 자리 잡고 있어 우수한 교육여건이 장점으로 꼽힌다.
18일 업계에 따르면, 올 하반기 삼성물산과 대우건설, 대림산업, GS건설, 현대산업개발 대형 5개사가 서초지역 재건축 아파트 사업에 일제히 나선다.
업계 관계자는 "부동산 시장에서 강남이 갖는 상징적 의미가 크기 때문에, 대형사들은 사활을 건 승부수를 던질 것으로 보인다"며 "각 사의 분양성적표가 어떻게 나올지 벌써부터 관심이다"고 말했다.
서초구의 수요자들 대부분은 자녀가 중·고등학생이다. 서초구 입지 특성상 단지마다 교통여건은 대동소이하고, 생활편의시설도 우수한 편이다. 이에 따라 학군배치에 따른 수요자들의 호불호는 분양의 성패를 가를 전망이다.
서초구에서 사업 진행 속도가 가장 빠른 '반포 센트럴 푸르지오 써밋'의 경우, 견본주택을 찾은 방문객들은 주로 학교위치와 학교배정 여부에 대해 높은 관심을 보였다.
견본주택 개관 당일 현장을 찾은 방문객 A씨는 "단지 바로 옆에 서원초등학교와 원촌중학교, 반포고등학교가 있어 아이들 통학문제가 해결되니, 더 바랄 것이 없다"며 만족감을 드러냈다.
실제, 북적이는 모델하우스 현장에선 A씨와 같이 학교위치와 학교배정 문제 등 자녀들의 교육문제에 민감한 수요자들이 많았다.
대우건설 김혜경 분양소장은 "이 단지는 타 재건축 단지들보다 우수한 학군들이 집중돼, 서초 학군의 장점을 살린 단지다"며 "견본주택을 방문한 고객들의 대부분은 단지 인근 학교에 관심이 많았다"고 말했다.
우수한 교육입지를 내세운 이 단지는 지난 15일 진행된 1순위 청약결과에서, 총 171가구 모집에 3614명이 몰려 평균경쟁률 21.1대 1로 1순위 마감됐다. 특히, 최고경쟁률은 131대 1에 달했다.
◇ 반포 센트럴 푸르지오 써밋-우수한 학군 '강점'
이달 서초 재건축 분양 첫 주자는 대우건설이다. 대우건설은 서초구 반포동 삼호가든 4차를 재건축한 반포 센트럴 푸르지오 써밋을 지난 9일 분양에 들어가 15일 1순위 청약 마감했다.
이 아파트는 지하 3층∼지상 35층 아파트 8개동, 전용 49∼133㎡ 총 751세대가 들어선다. 이 중 59㎡ 114세대와 84㎡ 73세대, 133㎡ 14세대 총 201세대를 일반 분양한다.
공급일정은 22일 당첨자를 발표 후, 10.28∼30일 계약이 체결될 예정이다. 3.3㎡당 평균 분양가는 3600∼4300만원대로, 발코니 무상확장 및 중도금 이자 후불제가 적용된다.
이 단지는 우수한 학군이 최대 장점이다. 단지 바로 옆에 반포고등학교가 위치하고, 서원초와 원촌중이 모두 도보로 5분 이내 거리다. 단지에서 강남 8학군 명문학교들인 세화고와 세화여고, 서울고, 은광여고도 모두 도보로 15분 이내 거리에 있다.
◇ 신반포자이-생활인프라 합격점…학군은 '글쎄'
GS건설은 잠원동 '반포한양아파트'를 재건축하는 '신반포자이'를 다음달 말 공급한다. 전용 59∼153㎡ 총 606가구로 건설되며, 이 가운데 일반 분양분은 152가구다.
반면, 서초에서 재건축하는 타 단지들과 비교하면, 단지와 고등학교가 멀다는 것은 큰 단점으로 꼽힌다. 단지에서 가장 가까운 고등학교는 도보로 약 20여분 거리인 반포고다. 또, 다음으로 인접한 고등학교는 세화고로, 도보로 30여분이 소요된다. 고등학생을 둔 자녀가 있다면 고려해봐야 할 문제다.
단지 인근 D공인중개사 실장은 "잠원동 단지 인근엔 가까운 고등학교는 반포고 밖에 없다"며 "재건축 이전에 살던 학부모들은 버스를 전세 내, 서울고와 상문고에 아이들을 통학시켰다"고 말했다.
또 다른 단지 인근 A공인중개사 실장은 "세대수가 적을수록 관리소장과 경비원 등 인건비 배분금액 비중이 높아져 관리비 부담이 있을 수 있다"며 "높은 관리비에 비해 단지도 작아 다양한 편의시설은 기대할 수 없다는 것은 단점이다"고 지적했다.
한편, 이 단지와 인접했다는 반포한강공원은 도보로 25분 거리여서, 한강이 눈앞에 보이는 인근 재건축 단지 등에 비해선 접근성이 떨어지는 것으로 평가된다.
◇ 래미안 서초 에스티지S-강남역 직주근접성↑·역세권 단지
이달 말 삼성물산은 '서초 우성2차'를 재건축하는 '래미안 서초 에스티지S' 모델하우스를 23일 개관하고, 본격 분양에 들어간다.
이 아파트는 지하 2층∼지상 32층 5개동, 전용 59∼134㎡ 593가구 규모다. 이 중 전용 84∼134㎡ 147가구가 일반 분양분이다.
이 단지는 회사가 밀집된 강남역 일대에 단지가 형성돼있어, 도보로 출퇴근이 가능한 직주근접형 단지다. 또, 지하철 2호선과 신분당선 환승역인 강남역과 인접한 역세권 단지다.
단지를 기준으로 도보로 강남역 5번 출구까지 5분여 이내 도착이 가능하고, 강남역 인근 동탄과 구리, 남양주 등 다양한 광역 버스노선이 있어 광역교통망도 갖췄다. 여기에 경부고속도로 반포·서초 나들목이 가까워 수도권 일대로 편리하게 이동할 수 있다.
◇ 반포 래미안아이파크-강남 테헤란로가 업무지구
11월 현대산업개발과 삼성물산이 반포동 '서초 한양아파트'를 재건축하는 '반포 래미안아이파크'를 선보인다.
이 단지는 지하 2층에 지상 34층 11개동 전용 49∼150㎡ 829가구(임대 116세대)로 구성됐으며, 이 중 257가구가 일반 분양된다.
단지에서 강남 테헤란로 업무지구가 승용차로 10여분 거리로, 직주근접성이 뛰어난 게 장점이다.
학군도 우수하다. 단지 인근에 있는 서원초와 원명초, 원촌중, 반포고 모두 도보로 7분 이내 거리다.
반면, 이 단지는 사평역과 고속터미널역, 교대역 등이 역세권이라고 하기엔 무리가 있을 정도로 거리가 멀다. 사평역에서 도보로 13분, 고속터미널역은 19분 정도가 소요된다. 대체교통수단인 버스를 이용해야 하는 불편함이 있다.
◇ 아크로리버뷰-유일한 '한강조망권' 단지
대림산업이 서초구 잠원동 '한신5차'를 재건축하는 '아크로리버뷰'를 공급한다. 연말 혹은 내년 초 분양 예정이다.
이 단지는 전용 59∼84㎡ 총 595가구로, 이 중 41가구가 일반 분양된다. 한강변에 위치해 타 단지들과는 달리 유일하게 한강조망이 가능하다는 것이 강점이다.
또, 단지와 한강공원이 인접해 여가생활을 즐기기에도 편리하다. 단지 바로 옆에 한강공원으로 통하는 지하보도가 있어 공원으로 바로 이동할 수 있다. 신동초·중과 경원중 등이 단지와 인접해 통학도 편리하다.
하지만 이 아파트는 올 11월 분양키로 했으나 분양가 책정이 미뤄지면서, 분양시기는 12월이나 내년 초로 넘어갈 수도 있다.
대림산업 관계자는 "조합원과 분양가 등 이견이 있다"며 "일반분양 물량이 41세대로 많지 않아, 사업이 연기돼도 손실은 없다"고 말했다.