이주헌 변호사

남의 땅에 집짓고 살때 20년되면 등기청구 가능...등기후 10년되면 소유권인정


A는 1970년경 B로부터 B 소유의 토지 X를 매수하고 그 지상에 집을 짓고 살고 있으나 소유권 이전등기를 이전하지는 않고 있다. 한편, B가 사망해 B의 아들 C가 위 토지를 상속했는데, C는 1993년 3월 5일 위 토지를 D에게 매도하고 소유권을 이전했다. 2015년 3월 D는 위 토지에 A가 있는 것을 확인하고 퇴거를 요청했다. A는 D의 요구에 위 토지를 D에게 인도해야 하는가?

소유권의 객체에는 동산과 부동산이 있는데, 소유권을 취득하는 일반적인 방법은 당해 물건이나 부동산을 만들어서 취득하는 원시취득과 원래의 권리자로부터 소유권을 취득하는 승계취득의 방법이 있다. 전자의 예로 건축물의 신축이 있고, 후자의 예로 매매나 증여, 상속이 있다.

그런데, 자신의 것이 아니지만 일정한 기간 소유의 의사로 점유를 계속하면 법률의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 경우가 있다. 이를 시효취득제도라고 한다. 부동산의 경우 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하면 시효취득의 요건을 갖춰 등기청구권이 발생하고, 정당한 소유권자가 아니더라도 등기를 한 이후에 10년간 있으면 소유권자로 인정된다(부동산의 취득시효).

그런데 점유취득시효에서 중요한 것이 있다. 즉, 처음 점유를 시작한 점유의 권원이 ‘매매’, ‘증여’ 등 소유권의 권원이 될 수 있는 것이어야 하며, ‘임대차’ ‘사용대차’ 등 단순한 사용권에 기인한 것이어서는 안 된다. 이른바 ‘악의의 무단점유자’는 점유기간이 아무리 길어도 시효취득을 할 수 없다.

위 사례를 보자면 A는 1970년경 소유자인 B로부터 ‘매매’를 원인으로 점유를 개시한 이래로 20년이 넘게 위 토지를 평온, 공연하게 점유하고 있다. 그렇다면 다른 일단 점유취득시효를 완성했다고 볼 수 있으므로, B나 B의 상속인인 C를 상대로 소유권 이전등기를 구할 수 있다. 그런데 1993년 3월 5일 C가 위 토지를 D에게 매도하여 소유자가 변경됐다. 이 경우에 A는 새로운 소유자인 D를 상대로는 취득시효 완성에 의한 소유권 이전등기를 청구할 수 없다는 것이 판례다. 다만, D가 소유권을 취득한 이후 다시 20년의 기간이 경과된 경우에는 다시 D를 상대로 점유취득시효를 주장해 소유권 이전등기 청구를 할 수 있다.

결국, 본 사례에서 A는 D의 토지인도 청구를 거부하고, 오히려 X 토지에 대한 점유취득시효 완성을 이유로 소유권 이전등기 청구권을 행사할 권리가 있다고 할 것이다. 10년, 20년의 기간이 긴 것 같으나 의외로 실제 사안에서 이와 같은 문제는 빈번하게 발생되는 사례이다.  <이주헌 변호사>


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