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[이런 법도 있나요?] 채권자에 의한 대위등기이주헌 변호사
   
 

신축중인 건물일 경우
등기가 이뤄지지않아
압류할수없는 상황이라면
채권자 대위등기를 활용

A는 빌라를 지어 분양을 하는 소규모 주택건설사업자다. A는 B와 공사도급계약을 체결했는데, 공사대금이 부족해 C로부터 10억원을 빌려 B에게 지급했다. 건물의 외벽과 벽체, 창호 등 95% 이상의 공사가 마무리 된 상태에서 공사대금이 지급되지 못해 공사는 중단된 상태다. D는 시공업자인 B의 직원인데, B로부터 5000만원을 받지 못하고 있는 상태다. A는 위 신축중인 건물 이외에 다른 재산은 없는 상태고, 토지를 담보로 대출받은 5억원의 채무가 있을 뿐이다. 이 경우, C와 D는 A에 대해 어떠한 조치를 취할 수 있는가.

돈을 빌린 사람은 변제기가 되면 돈을 갚아야 하고, 만일 채무자가 제때에 돈을 갚지 않으면 채권자는 채무자를 상대로 소송 등을 통해 채무자의 재산을 압류해 경매 등을 통해 환가된 돈으로 변제받을 권리가 있다.

그런데 사안의 경우 채무자 A에게는 건축 중인 건물과 그 부지인 토지가 있다. 토지의 경우 이미 선순위 근저당권이 설정돼 있고, 지상 건축물로 인해 담보가치가 떨어진다. 신축 중인 건물의 경우에는 등기가 아직 되어 있지 않아 이를 압류할 수 없는 상황이다(채무자 A도 그러한 사정을 알기에 건물이 완공되더라도 등기를 하지 않고 있다).

이러한 경우에 사용할 수 있는 것이 ‘채권자에 의한 대위등기’다. 즉, 채권자 C는 채무자인 A의 건축 중인 건물에 가압류를 신청하면서, 채무자를 대위해 위 신축건물의 등기를 청구할 수 있다. 이 경우 신축 중인 건물은 기둥과 벽체 천정 등의 건물의 외관이 어느 정도 완성돼야 하며, 설계도면 등 건물의 구조와 면적 등을 확인할 수 있는 자료가 함께 제출돼야 한다.

한편, 시공업자 B의 직원 D는 B로부터 받지 못한 임금 5,000만원 상당에 대하여 B를 대위해 A에게 직접 지급을 구할 수 있다. 이를 채권자 대위권이라고 한다. 근로기준법상 건설사업에서 2단계 이상 하도급이 이뤄진 경우 하수급인이 직원들에게 지급하지 못한 인건비에 대해서는 직상 수급인이 연대해 지급할 책임이 있는데, 본건의 경우 1단계 하도급관계이고 A는 수급인이 아니라 건축주이므로, A가 D에게 직접 임금을 지급할 의무는 없다고 할 것이다. 다만, A는 B에게 지급하지 못한 하도급 대금의 범위 내에서 D에게 책임이 있다고 할 것이다.

한편, 채권자 대위권을 행사하기 위해서는 원칙적으로 채무자에게 다른 변제할 만한 재산이 없다는 점이 인정돼야 한다. 이를 보전의 필요성이라고 한다. 다만, 특정물의 인도청구권 등과 같은 경우에는 채무자의 무자력이 요건이 되지는 않는다.  <이주헌 변호사>

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