정부는 가격 급등에 대비하여 시장 안정을 기하기 위해 다양한 대책을 시행했으며 여러 대책 중 10·29 부동산 종합대책에 정부의 주택시장 안정화 의지가 가장 많이 담겨 있다.
10·29 대책이 발표된 이후 주택매매가격은 지난 1년 동안 서울에서 0.46%,수도권에서 1.76% 하락했다. 특히 재건축 아파트 가격은 강남권에서 5.28%,비강남권에서 0.83% 하락해 주택 가격은 안정화되었다.
그러나 대가는 작지 않았다. 주택건설 실적은 8월 현재 전년 동기 대비 40.6% 감소했고,서울의 경우도 전년에 비해 71.2%의 큰 감소세를 보였다. 매매거래의 위축과 신규 분양시장의 냉각으로 미분양 아파트는 8월 말 현재 5만가구로,전년 말에 비해 32.2% 증가했다. 직접적인 시장 규제의 역기능이 나타난 것이다.
10·29 대책은 주택 가격 안정이라는 목표를 충분히 달성했다. 그러나 주택시장 침체를 지속시킨다면,역기능만이 남아 오히려 시장 기능을 저해하게 된다. 전반적인 경제 상황을 고려할 때 주택시장의 안정적 기조를 유지하면서,주택거래를 정상화해야 할 시점에 도달한 것이다.
실수요자를 중심으로 매매거래가 안 되고 있어 주거 이동의 자유를 침해하는 등 부작용이 나타나고 있어 부분적인 규제 완화나 탄력적 운영이 필요할 것이다.
따라서 이 같은 부작용을 줄이고 주택 거래를 정상화하기 위해 실수요자의 거래마저 제한하는 투기과열지구 지정 및 주택거래신고제를 이제 신중히 검토해야 한다.
투기과열지구 지정은 투기 목적의 분양권 전매를 허용하지 않고,무주택 가구에 대한 분양주택을 우선적으로 공급하는 등의 순기능을 가지고 있다. 그러나 투기과열지구 지정은 주거 이동의 자유,특히 주거상향이동을 저해하고 있다.
주택거래신고제도 실거래가액에 대해 과세함으로써 취·등록세 부담이 증가해 실수요자의 주택 마련을 가로막고 있다. 이는 주택거래를 위축시켜 소비자들의 원활한 주거 선택과 주거상향이동을 제약하게 된다. 또 신규 주택을분양 받은 경우 기존 주택이 팔리지 않아 이사하지 못하는 등 부작용이 발생할 수 있다.
따라서 투기가 해소된 지역은 신속하게 지구 지정을 해제해야 할 것이며 주택거래신고제에 따른 피해를 최소화하기 위해 주택거래신고제 적용 지역을 현재의 시·군·구에서 읍·면·동 단위로 세분하여 지역별 주택하위시장 거래가격상 상이한 여건을 반영하여야 할 것이다. 이를 통해 주택거래 동결에 따른 역기능을 해소할 수 있을 것이다.
한편 2005년 상반기에 적용될 부동산대책 중 재건축단지 임대주택건설제도도 전면적인 검토가 필요하다. 재건축단지의 아파트 가격이 어느 정도 안정된 상황에서 수도권지역에 중요한 주택공급원인 재건축을 위축시키는 것은 중장기적으로 주택 공급을 감소시켜 오히려 주택 가격을 상승시키는 압박으로 작용할 소지가 있기 때문에 신중히 검토한 후 시행하는 것이 필요하다.
10·29대책은 매우 적절한 시기에 적정한 정도의 충격을 시장에 주어 주택 가격을 성공적으로 안정시켰다. 이제 정부는 주택시장 정상화를 위해 완화할 것은 과감히 규제를 푸는 대책도 고려하여야 할 것이다.