이주헌 변호사

주된 채무 아닌 부수적 채무
위반해도 계약해제 사유안돼
손해배상 의무는 부분적 인정


A와 B는 A 소유 토지를 10억원에 매매하기로 하고 계약금 1억원을 교부한 상태다. 다만, 부동산 거래가 신고는 7억원으로 축소해 신고하기로 약정을 했다. 위와 같은 약정 이후, B는 부동산 실거래가 신고의무를 들어 10억원에 신고를 하겠다고 했다. 그러자 A는 계약 위반이라고 하면서 등기이전을 하지 않았다. 이에 B가 A를 상대로 계약금 1억원과 위약금 1억원을 합해 2억원을 돌려달라고 한다. 누구의 주장이 타당한가.

실무에서 자주 등장하는 사례다. 부동산의 경우 취득가격과 양도가격의 차액인 양도소득에 대해 매우 높은 세금이 부과되므로, 이를 회피하거나 줄이려는 다양한 방법이 시도되고 있다. 중간생략 등기가 바로 그러하며, 본건과 같이 이른바 다운계약서가 그러하다.

다운계약서란 말 그대로 매매대금을 줄여서 신고를 하는 것이다. 매도인의 입장에서는 실제 양도소득금액보다 적게 신고를 해 내야 하는 양도소득세도 적게 되지만, 매수인의 입장에서는 차후 양도할 때에 훨씬 많은 양도세를 납부해야 하는 부담이 있게 된다.

한편, 다운계약서 작성약정은 매매대금의 할인 조건으로 제시되는 경우도 많이 있다. 즉, 본 사례에서 매도인은 12억원에 매도를 하고 싶었는데, 매수인이 10억원 이상은 줄 수 없다고 했다. 그러자 매도인측에서는 그러면 7억원으로 다운계약서를 작성해 주면 10억원의 매매계약을 체결하겠다고 했다.

매도인의 입장에서는 매수인이 다운계약서를 작성해 주겠다고 해서 매매대금을 2억원 깎아 줬는데, 이제와서 10억원으로 실거래가 신고를 한다면, 매도인이 납부해야 할 양도소득세가 늘어나게 된다(약 1억 5,000만원 추가부담을 가정함).

결론적으로 본건과 같이 다운계약에 의한 신고를 약정한 경우라도 매수인이 실거래가로 신고한다고 하면, 매도인도 실거래가로 신고하고 거래를 이행해야 할 의무가 있다. 매도인이 매수인이 다운계약서 약정을 불이행한다는 이유로 등기이전을 거부하면, 오히려 매도인의 채무 불이행이 돼서 받은 계약금은 물론이고 위약금까지 돌려줘야 한다.

본건과 유사한 사안에서 매도인과 매수인의 다운계약서 신고 약정은 매매계약상의 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과해, 이를 위반한다고 해도 계약해제의 사유가 되지 못한다고 판단한 바 있다.

그런데, 매수인의 비협조로 매도인이 어쩔 수 없이 실거래가로 신고를 하게 됐고, 그 결과 양도소득세를 추가적으로 더 냈다고 하면(본건의 경우 약 1억5000만원), 그 추가된 양도소득세에 대해 매수인에게 손해배상을 구할 수 있겠는가? 이에 대한 판례는 없으나, 부수적 채무불이행에 따른 계약 해제는 안 되더라도, 손해배상은 인정될 수 있으므로 가능하다고 본다. 다만, 다운계약 신고약정 자체가 불법적인 것으로서 재판부에 따라서는 손해배상 의무가 부인되거나 대폭 감액될 여지도 있다. 구체적인 사안에 따라서 법리를 적절하게 구성하는 것이 필요한 사안이라고 본다.

이주헌 변호사
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