이주헌 변호사
그렇다면 임차인이 기존의 임대인에게 지급하지 않은 차임을 이유로 새로운 임대인이 임대차 계약을 해지하거나, 차임을 청구할 수 있을까?
대법원은 ‘임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체 차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다“고 판시했다.
그렇다면 새로운 임대차 관계에서 발생한 연체차임을 임대차 기간 만료시 보증금에서 공제하고 나머지만 반환할 수 있을까?
임대 기간이 만료한 경우 임차인에게는 목적물 반환의무, 임대인에게는 보증금반환의무가 발생하며 양자는 동시이행관계에 있다. 대법원은 “임대차 보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다”고 판시하고 있다. 예컨대 차임채무, 임대차목적물 사용·수익을 위해 그 목적물에 관해 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무, 임대차 계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채무나 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상채무 등이 그것이다.
이러한 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차 보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.
이주헌 변호사
일간투데이
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