이주헌 변호사

A는 소유 주택을 B에게 2년의 기간을 정해 임대했고, 임대차 계약 기간이 만료되기 전에 C에게 건물을 양도했다. C가 건물을 양수할 당시 B는 A에게 이미 2기의 차임을 연체한 상태였다. 새로운 임대인인 C가 기존의 B의 A에 대한 차임 지급을 청구할 수 있는가. 임대차 계약 기간 만료시 C가 B에게 보증금을 반환할 경우 C의 임대인 지위 승계 후 발생한 B의 미지급 차임을 공제할 수 있는가.

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하고, 따라서 양수인은 임차권의 부담있는 소유권을 취득한다. 종래 임대인인 양도인은 임대차관계에서 벗어나므로(주택임대차보호법 제3조 제4항) 보증금에 관한 권리·의무도 당연히 신소유자인 양수인에게 이전하게 된다. 즉, 임차보증금 반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고, 양도인의 채무는 소멸한다.

그렇다면 임차인이 기존의 임대인에게 지급하지 않은 차임을 이유로 새로운 임대인이 임대차 계약을 해지하거나, 차임을 청구할 수 있을까?

대법원은 ‘임대인 지위가 양수인에게 승계된 경우 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않고, 따라서 양수인이 연체차임채권을 양수받지 않은 이상 승계 이후의 연체 차임액이 3기 이상의 차임액에 달해야만 비로소 임대차계약을 해지할 수 있다“고 판시했다.

따라서 임차주택의 양수인은 기존 임대차 계약에서의 차임 미지급을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없으며, 이미 발생한 연체차임채권에 대해 건물 양도인으로부터 채권양도를 받고, 임차인이 이를 승낙하지 않는 한 임차인에게 이를 주장할 수 없다.

그렇다면 새로운 임대차 관계에서 발생한 연체차임을 임대차 기간 만료시 보증금에서 공제하고 나머지만 반환할 수 있을까?

임대 기간이 만료한 경우 임차인에게는 목적물 반환의무, 임대인에게는 보증금반환의무가 발생하며 양자는 동시이행관계에 있다. 대법원은 “임대차 보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다”고 판시하고 있다. 예컨대 차임채무, 임대차목적물 사용·수익을 위해 그 목적물에 관해 발생한 관리비·수도료·전기료 등 용익에 관한 채무, 임대차 계약 종료 후에 발생하는 임료 상당의 부당이득반환 채무나 훼손된 건물 부분의 원상복구비용 상당의 손해배상채무 등이 그것이다.

이러한 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차 보증금에서 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다.

이주헌 변호사
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