부동산에 포함된 채무승계 ‘유용’
자산가들은 높은 누진세율을 적용받기 때문에 항상 세금절약에 관심이 많다. 대부분의 자산가들은 부동산을 보유하고 있고 어떻게 하면 적은 세금을 내고 자녀들에게 부동산을 이전 해 줄지 관심을 가지고 있다. 부동산에 묶여 있는 자산을 현금으로든, 부동산 그대로이든 자녀에게 이전하는 방법에는 크게 4가지 방법을 생각해 볼 수 있다.
첫 번째 방법의 경우 부동산의 보유기간이 오래된 경우 양도차익이 커서 양도소득세가 과다하게 발생한다는 단점이 있다. 10년 이상 보유한 부동산의 경우 최소한 시세가 3~10배는 인상되기 때문에 장기보유특별공제를 받는다 하더라도 세금이 양도대금의 30~40%정도가 발생한다. 이는 단일자산에 대해서 1인이 모든 차익에 대해서 과세가 이뤄지기 때문이다. 현금화시킬 자산을 자녀에게 이전하는 경우 증여세가 발생한다. 부동산에 대한 매각타이밍이 됐고 자산을 현금화시킬 필요가 있는 경우에 유용한 방법이 될 수 있지만 세금이 많다는 단점이 있다.
두 번째 방법의 경우 부동산을 증여하는 경우 국세청에서 과세하는 방법은 해당 부동산의 시가에 대해서 과세를 하기 때문에 아파트나 집합건물의 개별상가가 아닌 경우 시가로 볼 수 있는 유사매매사례가액 등의 시가가 정확히 확인되지 않아 부동산의 기준시가로 증여를 할 수 있다. 기준시가를 통상 시세의 50%~70%에서 형성되기 때문에 부동산 자산 이전의 방법으로 많이 활용된다. 하지만 주변의 유사한 거래로 볼 수 있는 시가가 존재한다면 이러한 방법이 오히려 추징세액에 가산세까지 과세될 수 있는 리스크가 존재한다. 따라서 이러한 자산이전방법을 하려한다면 반드시 주변의 거래상황을 파악할 필요가 있다. 이 방법은 독립된 개별부동산을 이전하는데 유리하며 여러 부동산 중에서 1개를 우선적으로 이전하려는 경우 시세가 많이 오를 가능성이 있는 부동산, 또는 토지를 이전하는 것이 좋다.
세 번째 방법은 부담부 증여의 방법인데 통상 부동산에는 보증금이나 대출금이 함께 설정돼 있기 때문에 부동산 이전 시 부동산에 담보돼 있는 채무를 양수자에게 함께 증여하는 방법이다. 절세의 기본은 분산의 원리이다. 세금 내는 사람이 2명이면 1명이 내는 세금의 합보다 작고, 2가지 세목으로 세금을 내는 경우 1가지 세목으로 내는 것보다 세금이 적다. 이는 세금이 누진세율의 구조를 가지고 있기 때문이다. 부담부 증여의 경우 이러한 원리가 잘 녹아있다. 양도자는 부동산자산에 포함돼 있는 채무를 승계 즉 양도했으므로 양도소득세를 납부해야 하고 양수자는 부동산 자산가액에서 채무가액을 차감한 금액에 대해서 증여를 받았으므로 증여세를 납부해야한다. 이 경우 2명이 2가지 세목에 대해 세금을 납부하게 된다. 양도소득세는 6%~40%의 누진세율, 증여세는 10%~50%의 누진세율로 과세되기 때문에 누진의 효과를 톡톡히 볼 수 있다. 통상 아파트나 작은 상가의 자산 이전시에 유용한 방법이 될 수 있다.
네 번째 방법은 현물출자 법인전환의 방법이다. 이 방법은 상기 세 가지 방법의 경우에 비해 부동산의 가액이 큰 경우에 유용한 경우로서 상기에서 문제가 될 수 있는 과다한 양도소득세 이월과세, 취득세 감면을 통해 세금의 상당부분을 감소시킬 수가 있다. 하지만 절차와 방법이 까다롭고 시간이 많이 소요되는 방법이므로 그 타당성 분석을 확실하게 해야 할 것이다. 장기적으로 부동산 가업승계라는 관점에서 굉장히 유용한 방법이 될 수 있다.
조남철 세무사
일간투데이
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