문윤홍 시사칼럼니스트
현재 대선주자들이 구체적인 부동산 정책을 언급한 적은 없으나, 2016년 과열 시장에 대한 우려와 시장 정상화를 위한 규제 강화에는 대체로 동의하고 있다. 이들은 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 등의 가계대출과 직접 연관이 있는 금융관련 규제도 강화할 계획이다.
하지만 부동산 구매를 위한 가계부채 증가세는 멈추지 않아 앞으로 국가경제에 엄청난 부담으로 작용할 것이라는 목소리는 여전히 높다. 주택정책의 기본방향은 국민들의 주거생활 안정에 있다. 누가 대통령이 되든 주거불안 없이 저렴하고 안정된 임대료를 내면서 장기적으로 거주할 수 있는 주거복지에 정책의 초점이 맞춰져야 한다. 대선주자들은 부동산 정책을 바꿔야 한다는 데 한목소리를 내고는 있지만, 뚜렷한 대책은 내놓지 않고 조심스런 입장을 보이고 있다. 역대 정권이 부동산 정책에 손을 잘못 댔을 때 지지율이 곤두박질했던 실패를 의식하고 있는 것이다.
부동산업계에 따르면 차기정부는 누가 대통령이 되든 박근혜정부의 부동산정책 기조와 다른 정책을 펼칠 가능성이 크다. 국가경제 위기의 뇌관으로 자리 잡고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해서라도 부동산시장에 과도하게 집중된 경제구조를 바로잡아야 한다는 목소리가 높기 때문이다.
■ 공급과잉·금리인상 하방압력으로
더불어민주당과 국민의당, 정의당 등 야권 후보들은 그동안 박근혜 정부의 부양책 중심의
부동산 정책에 대해 비판적인 의견을 쏟아냈다. 특히 문재인 민주당 대선후보는 지난 정부의 부동산 정책을 비롯한 경제정책을 강하게 비판했다.
문재인 후보는 부동산보유세 강화를 내세우고 있다. 그는 지난 2012년 대선 때에도 종합부동산세(종부세) 등 부동산보유세 인상을 공약으로 내걸었다. 문 후보는 대담집 『대한민국이 묻는다-완전히 새로운 나라, 문재인이 답하다』에서 “고소득자·고액 상속·일정 금액 이상의 부동산 임대소득을 비롯해 자본소득에 대한 보유세 비율을 현 0.79%에서 1.0%까지 올려야 한다”고 주장했다. 경기부양을 위해 부동산 시장을 인위적으로 ‘띄우기’하면 결국 가정경제의 부실을 가져오고 차기 정부의 부담으로 이어진다고 했다.
안철수 국민의당 대선후보 역시 부동산 활성화보다는 시장 안정화에 무게를 두고 있다. 안 후보는 서민 주거안정을 위해 공공주택특별법을 제정하고, 국민연금을 재원으로 청년희망 임대주택을 확대하겠다는 뜻을 밝혔다. 그는 한 언론사와의 인터뷰에서 "노령화 등으로 부동산 가격은 장기적으로 하락할 가능성이 크다"면서도 "부동산 시장이 과열되면 필요할 경우 규제를 강화해 증가세를 낮춰야 한다"고 밝혔다.
박근혜 정부에서 여당 국회의원을 지낸 대선 후보들도 정부의 '아킬레스 건'으로 등장한 가계부채를 고려해 부동산 규제가 필요하다는 주장이 나온다. 실제 국내 총 가계부채는 박근혜 정부 4년 동안 380조원 늘어, 총 1340조원을 넘어섰다. 이는 역대 정부 중 가장 큰 증가폭이다.
진보정당인 정의당의 심상정 대선후보는 과거부터 부동산 시장의 규제 완화 정책에 대해서 강도 높게 비판해왔다. 심 후보는 과거 복지부 산하의 주택청 신설, 분양원가 공개와 후분양제 도입, 임대사업 관련 제도 개선 등을 주장해 주거복지를 강조했다.
■ 시장안정화에 무게…규제강화 지속
2014년부터 지난해까지 이어진 국내 ‘부동산 랠리’는 정부의 적극적인 부동산 경기 활성화정책이 전세계적인 저금리 상황과 맞물리면서 나타났으나 대선이후 시장은 어떻게 될까?
박천규 국토연구원 주택·토지연구본부 센터장은 2017년 주택시장의 가장 큰 하방 압력 요인으로 주택공급 과잉 우려와 금리상승을 꼽았다. 인허가 기준으로 주택공급 물량은 글로벌 금융위기를 전후해서 37~39만호 수준으로 감소했다가 2015년 77만호로 크게 증가, 2016년에도 72만6000호로 높은 수준을 유지했다. 이렇게 늘어난 인허가 물량은 평균적으로 약 25개월의 시차를 두고 준공 물량에 영향을 주게 된다. 계량분석 결과에 따르면 준공물량이 10~20% 증가할 경우 주택 매매가격 상승률은 0.2~0.4%p 안팎으로 하락하는 영향을 줄 것으로 예상된다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 올해 주택시장은 변동성이 크지 않은 비교적 안정된 장세를 유지할 것으로 판단했다. 또 그는 조기대선에 따른 정책 불확실성이 큰 상황에서 향후 규제강화 흐름이 이어질 것으로 내다봤다. 미국 기준금리 인상으로 인한 한국은행의 금리 인상 압력이 존재하고 경제상황이 좋지 않은 상황에서 시중금리가 지속적으로 오르면 가계부채 부담이 커지고 주택 금융 규제가 강화되기 때문이다.
2015~2016년에 공급된 주택의 입주가 본격화되면 일부 지역에서는 전세가격의 하락이 심화될 수도 있다. 서울 재건축 시장은 올해 연말 재건축 초과이익 부담금 환수제의 유예기간이 끝나기 때문에 사업추진에 속도를 내야 하는 단지 중심으로는 미미하지만 상승압력이 존재하고, 새 주택에 대한 실수요가 있지만 오래된 주택이 많은 부산, 제주 같은 지역은 국지적으로는 미미한 상승압력이 남아있는 것으로 봤다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 올해 시장의 ‘폭탄’으로 지목받고 있는 공급 과잉 문제는 이미 많이 알려져 의외로 리스크가 크지 않을 것이라면서 금리나 정책 리스크가 더 크다고 말했다. 그는 “기업 수요와 직결되는 상업용 빌딩시장이 아닌 주택 시장을 경기 문제로 설명하기는 어렵다”고 했다. 이제문 창조도시경제연구소 소장은 올해 큰 폭의 부동산 가격조정이 일어날 개연성도 배제할 수 없다고 전망했다.
수암(守岩) 문 윤 홍 시사칼럼니스트
일간투데이
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