부동산정책③ DTI·LTV와 세제

▲ 롯데월드타워에서 바라본 공사 중인 재건축 아파트 단지 전경. 사진=연합뉴스

부채원리금상환비율 등
여신관리지표 적극활용

재정건전성 높이기 주력

부동산시장 위축 우려속
중장기적 긍정효과 기대

[일간투데이 송호길 기자] 'DTI(총부채상환비율)·LTV(주택담보대출비율) 정상화'를 공헌한 문재인 대통령의 향후 부동산 세제 개편 방향에 자연스레 관심이 집중되고 있다. 문 대통령은 대선후보 당시 'DTI와 LTV를 완화할 생각이 없다'고 강조해 왔던 터라 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다.

전문가들 사이에서는 대체로 새 정부가 DTI·LTV 등 대출 규제가 강화되면 '부동산 시장 위축'은 불가피하다는 전망이 나온다. 다만 장기적으로는 '재정 건전성'을 높일 수 있다는 긍정적인 분석도 제기된다.

우선 금융이나 세제에 제재를 한꺼번에 적용하면 시장에 부담요소로 작용할 것이라는 전망이 대체적이다. 실수요자나 투자자들의 관망세가 짙어지면서 되는 곳만 몰리는 이른바 양극화 현상을 부추긴다는 논리다.

노희순 주택산업연구원 선임연구원은 14일 "가계부채를 잡기 위해 여신 관리지표로 총부채원리금상환비율(DSR) 지표를 적극적으로 활용할 것으로 보여 규제는 계속될 수밖에 없는 상황"이라며 "가격이 안정적인 지역을 중심으로 투자자들이 몰리게 되면서 주택 양극화는 더욱 심화할 것"이라고 전망했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사도 "건전성을 높이기 위해 집단대출에 DTI 규제를 강화해야 한다는 의견에는 공감하나 무리한 규제 고삐 죄기에 나서면 주택 시장은 급격한 하락 국면에 접어들 것"이라고 내다봤다.

문 대통령이 11·3부동산 대책을 이어가겠지만 향후 노무현 정권의 학습효과로 인해 규제 카드를 꺼내 들 가능성도 제기됐다.

박환용 가천대 도시계획학과 교수는 "노무현 정부 시절 급등하는 집값을 잡기 위해 갖은 규제를 펼쳤던 학습효과가 반영됐다면 억제정책을 적극적으로 펼칠 수 있다"며 "아직 예단하기는 힘들지만, 부동산 시장의 성장 동력 중 하나인 주택시장이 얼어붙을 가능성이 있다"고 말했다.

실제로 노 전 대통령은 과열된 시장을 규제하는 데 초점을 뒀다. 김대중 전 정부가 외환위기의 자구책으로 펼쳤던 부양책으로 인해 아파트값이 급등했기 때문이다. 종합부동산세를 신설하고 양도소득세도 강화했다. DTI를 도입하고 LTV는 40%까지 낮춰 집값 안정화에 힘썼다.

다만 이 같은 강경책에도 불구하고 세종시 행정수도 건설이 확정됨에 따라 행정중심복합도시와 혁신도시를 중심으로 땅값 상승세를 부추겼다는 지적을 받는다.

박근혜 정부의 부동산 정책은 냉탕과 온탕을 오갔다. LTV·DTI는 2014년 8월 최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 각각 70%와 60%로 완화됐으며 1년 단위로 완화 조치가 두 차례 연장됐다.

그 결과 지난해 가계부채는 1344조원까지 불어나며 역대 최대 폭으로 늘자 전매제한과 재당첨제한 등 청약자격 강화를 골자로 한 11·3부동산 대책을 꺼내 들며 규제로 돌아섰다. 새 정부가 결국 LTV·DTI 규제 강화 논의가 이뤄지지 않겠느냐는 관측이 나오는 이유다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "문 대통령은 가계부채 문제 해결을 위해 가계부채 총량제를 도입할 가능성이 높다"며 "대출이 힘들어져 전반적으로 내 집 마련이 이전보다 힘들어질 수 있다"고 우려했다.

현재 지방 양극화가 속출하고 있고 입주물량은 과잉공급 우려가 제기되는 상황이다. 더구나 점진적 금리 인상 기조가 이어지는 점을 미뤄 볼 때 새 정부가 쉽사리 기존 정책을 손보지 않을 것이란 관측도 나온다.

실제로 부동산 114에 따르면 올해와 내년 전국 아파트 입주 물량은 각각 37만7665가구, 42만7321가구 총 80만4986가구에 이른다. 정부가 장기주택종합계획을 통해 수립한 적정 수요는 연 37만가구라는 점을 고려하면 초과물량인 셈이다.

조은상 리얼투데이 콘텐츠본부 팀장은 "무작정 규제를 펼치기보다는 부동산 과열 지역을 선택적으로 관리할 가능성이 높다"며 "규제로 인해 경기가 전체적으로 침체될 수 있는 부작용을 초래할 수 있는 만큼, 새 정부는 어느 쪽으로 무게의 추를 둘지 조금 더 고민할 것으로 보인다"고 전망했다.

DTI와 LTV 규제가 단기적으로는 주택시장에 악영향을 미치겠지만, 장기적으로 볼 때 부동산 시장에 긍정적인 신호로 작용할 것이라는 주장도 제기된다.

송인호 KDI 공공투자정책실장은 "가계부채 총량 관리를 통해 가계부채액을 2014년 수준으로 환원해야 한다는 정책 방향성에 공감한다"며 "단기적으로 주택 구매심리 위축으로 이어지겠지만, 중장기적으로 본다면 재정 건전성 강화 등 오히려 긍정적인 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 주장했다.


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