주산연 '새 정부의 주택정책 추진방향' 세미나
매입임대 확보로 장기공공임대 공급 비중 확대
가계부채, 대출특성에 따라 LTV 차등 적용 주장
주택산업연구원(원장 권주안)은 25일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 열린 '새 정부의 주택정책 추진방향' 세미나에서 이같이 밝혔다.
김태섭 선임연구위원은 '새 정부의 주택정책 과제와 구현방안' 주제발표를 통해 "주거문제 핵심 대상이 청년가구와 노인가구에 집중되고 있다"며 새 정부의 주택정책 핵심과제로 ▲주거문제의 계층 확산과 양극화 대책 ▲청년가구의 주거대책 ▲노인 임차가구의 주거대책 등 3가지를 제시했다.
다만 장기공공 임대주택을 공급하는 과정에서 택지부족 문제가 가장 큰 제약요인이 될 것이라는 우려가 나왔다.
실제로 국토교통부의 2016년 주택업무편람에 따르면 매년 13만호 장기임대와 4만호 공공지원 민간임대 공급 택지가 부족한 것으로 조사됐다. 이로 인해 최근 신도시 개발이 중단된 데다 신규택지지구 지정 면적이 지속적으로 줄고 있는 추세다.
김 선임연구원은 "매입임대 확보를 통한 장기공공임대 공급 비중을 확대할 필요성이 있다"며 "한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 부채 증가로 재무적 불안정 및 공급·관리에 한계가 있어 선진국처럼 민간을 최대한 활용하는 방향으로 공급체계를 전환해야 한다"고 주장했다.
또 "'도시재생 뉴딜'을 공공주도로 추진할 경우 효율적인 추진 부족으로 사업이 장기화되면 수익성이 저하될 수 있다"고 지적했다. 획일적인 개발 방향과 다양성·창의성 부족, 주민참여 제한 등으로 한계점이 노출될 것이라는 분석이다. 그는 "공적영역과 사적영역이 명확해야 한다"고 밝혔다.
김 선임연구원은 "공공임대는 물론 지역 활력 촉진을 위한 인프라 등의 건설은 공공이 주도하고 민간주도 영역에 대해서는 민간참여 가이드라인을 제시해 주택개선사업 등을 맡기면 될 것"이라며 "도시재생 뉴딜을 일자리 창출과 연계하기 위해 기금지원 및 보증, 신용보강 등 일자리 창출 및 공적임대 확보와 연계한 정부 지원이 마련돼야 한다"고 덧붙였다.
'주택금융규제 적정화 방안'이라는 주제발표에 나선 김덕례 주택정책실장은 "주택금융규제는 위기시 은행들의 잠재적인 손실을 완화할 수 있는 충격완화 장치지만 소비자의 경제활동을 지원하는 주택금융 본연의 기능과 역할에 충실해야 한다"고 지적했다.
지난해부터 금융당국이 8·25 가계부채 관리대책과 11·24 후속 조치를 통해 총체적상환능력비(DSR) 지표를 대출심사 등에 활용하기로 하면서 최근 시중은행에선 다소 보수적인 중도금 대출을 진행하고 있다.
또 해외에 비해 높지 않은 국내 LTV 수준을 미뤄 볼때 DTI와 DSR을 규제하는 것은 바람직하지 않다는 지적도 나왔다.
김덕례 실장은 "DTI를 명시적 규제수단으로 채택하고 있는 국가는 많지 않고 은행권의 평균 실질 DTI는 33.6%로 상한 수준보다 낮다"며 "전 세계적으로 119개국 중 LTV를 적용하는 국가는 21%, DTI의 경우 15%에 불과하다"고 주장했다.
주산연에 따르면 주택금융규제는 나라마다 차별적이고 주로 LTV 중심으로 운용하고 있으며 DTI와 DSR을 적용하고 있는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 드물다.
가계부채 대책으로 대출특성에 따라 LTV 차등을 적용해야 한다는 목소리도 나왔다.
현행 적용하는 LTV 70% 수준을 적용하되 생애최초주택 구입자와 신혼부부의 LTV는 최고 85% 한도를 둬 결혼과 내 집 마련을 지원해 저출산을 극복할 수 있다는 주장이다.
김 실장은 "거주주택 마련이 아닐 경우 가계부채 총량관리 차원에서 LTV 수준을 낮게 적용하고 한도를 넘는 대출 분에 대해선 대출제약 대신 가산금리를 적용해 진입장벽을 강화해야 한다"고 말했다.
이어 "1금융권에만 적용하고 있는 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 2금융권까지 확대하는 등 대출 금융기관 다변화를 통해 금리 인하를 유도하고 대출지연을 완화해야 한다"고 덧붙였다.
송호길 기자
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