[일간투데이 황한솔 기자] 문재인 정부가 부동산시장에 ‘경고 시그널’을 보내면서 부동산시장의 분위기가 변하고 있습니다. 서울 강남 아파트의 호가는 수천만 원 하락했고 매매 거래량도 자취를 감췄습니다. 여기에 미국의 금리 인상과 입주 물량이 쏟아지면서 부동산 트리플 악재라는 이름까지 붙여졌는데요. 일간투데이에서 부동산 시장에 대해 살펴봤습니다.

올해 하반기 부동산 시장에 경고등이 커졌습니다. 문재인 정부의 부동산 규제와 미국의 기준 금리 인상, 입주물량 증가가 있기 때문입니다. 

특히, 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 13일 취임 후 첫 경제관계장관 간담회에서 "부동산 투기를 좌시하지 않겠다"고 경고해 부동산 시장은 긴장감이 흐르고 있습니다. 

일부 부동산 전문가들은 “하반기로 갈수록 부동산 시장이 위축될 것”이라고 분석합니다.

지난 14일 미국 연방준비제도가 기준금리를 0.25%포인트 인상했습니다. 이번 인상으로 미국 기준금리는 우리나라 기준금리 1.25%와 같아졌습니다. 

또한, 미국은 올해 한 차례 더 금리 인상을 예고한 바 있습니다. 이렇게 되면 미국의 기준금리는 국내를 추월해 국내 자본 유출 등의 상황이 생길 수 있습니다.

이에 한국은행도 미국 기준금리 인상에 대비해 기준금리 인상에 나설 가능성이 클 것으로 분석됩니다. 하지만, 이렇게 기준금리가 오르게 되면 대출금으로 집을 구입한 수요자들은 이자 부담이 커질 수밖에 없습니다. 

또한, 아파트 집단대출이나 주택담보대출 금리도 추가 상승될 여지가 커져 부동산 시장이 위축될 가능성이 높아집니다.

미국에 기준금리 인상뿐만 아니라 정부의 부동산 규제가 부동산 시장에는 악재입니다. 

문재인 정부의 첫 부동산 과열 규제책 발표가 임박한 가운데 부동산 시장은 혼란스러운 상황입니다. 이는 문재인 정부의 공약이 부동산 시장의 부양이 아닌 규제 가깝기 때문입니다.

정부의 부동산 규제로 대출절차가 더 까다로워진다면 자금 부담이 더 커질 것입니다.

실제로 내달 말 LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)적용 완화가 종료되고 은행권의 DSR(총부채원리금상환비율) 도입도 순차적으로 이뤄지면 개인 신용에 따라 대출 가능 여부와 대출금액이 크게 달라질 수 있습니다.

뿐만 아니라 청약조정대상 지역 확대과 재건축 초과이익환수제 부활도 오르내리고 있는 상황이라 부동산 시장은 갈피를 못 찾고 있습니다.

부동산 114에 따르면 올해 하반기 입주물량은 22만9708가구로 집계됐습니다. 이는 최근 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점을 감안하면 20만가구 많은 것입니다.

이렇게 입주물량이 갑작스럽게 늘어나면 부동산 시장은 위축될 수 밖에 없습니다.
부동산 시장에서 흔히 나오는 공식이 적용되기 때문입니다. (입주물량 증가>전세물량 증가>전세가격 하락>매매가격 하락)

부동산 전문가의 말을 들어보겠습니다.
“모든 시장은 수요와 공급의 법칙에 의해 이뤄진다. 하지만 입주물량이 급증한다면 수요가 줄어들어 전세가격과 매매가격이 하락하는 상황이 생길 수 있다”

한편, 국토교통부에 따르면 연간 신규 입주물량의 적정 규모를 27만 가구로 보고 있습니다.

문재인 정부의 공약이 부동산시장의 부양보다는 규제에 가까워 시장의 불확실성이 커지고 있습니다. 뿐만 아니라 부동산 시장은 금리인상과 입주물량 증가로 보합 또는 하향세를 나타낼 가능성이 큰 것으로 분석됩니다.

한 부동산 전문가는 “지역에 따라 부동산시장의 온도 차가 있는 것은 사실"이라면서도 "정부가 서울 지역만 규제한다고 가정해도 전국의 부동산시장이 위축될 수 있다"고 경고했습니다.