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금리인상시대…긴급 부동산정책 진단 ①LTV·DTI 강화 불가피 "지역·계층별 맞춤형 규제 이뤄져야"
   
▲ (사진 왼쪽부터)심교언 건국대 부동산학과 교수, 권순원 CRM 부동산연구소장, 김태섭 주택산업연구원 연구실장, 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장. 사진=송호길 기자

[일간투데이 송호길 기자] 미국발(發) 금리 인상이 한국 경제에 큰 고민거리를 던져줬다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 3개월 만에 기준금리를 1.0%∼1.25%로 0.25%p 인상하자 한국은행은 물론 세계 각국 중앙은행의 셈법도 복잡해지는 모습이다. 미국의 금리 인상으로 국내 시중 은행의 대출금리가 오를 것으로 예상되면서 1400조원에 달하는 가계부채에 빨간불이 켜졌다. 가계 빚 관리 방안에 뚜렷한 해법이 없는 상황에서 전문가들은 가계부채 부실화 리스크를 해소하기 위해 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화가 불가피하다는 목소리가 높다. 이에 본지는 부동산 전문가가 말하는 하반기 부동산 전망을 통해 정부의 부동산 정책의 방향성을 짚어본다. <편집자주>

일간투데이는 18일 ▲심교언 건국대 부동산학과 교수 ▲권순원 CRM 부동산연구소장 ▲김태섭 주택산업연구원 연구실장 ▲송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장 등 전문가 4명의 처방을 종합해본 결과, LTV와 DTI 등 금융규제를 강화하는 취지에는 공감하되 지역별·계층별 맞춤형 규제가 이뤄져야 한다고 입을 모았다.


■ LTV DTI 규제 두고 신중론vs강경론

김태섭 주산연 연구실장은 "생애최초주택구입자 또는 신혼부부 등 실수요자에 대해서는 현행 적용하는 LTV 70%·DTI 60% 수준을 적용하면서 거주 주택 마련이 아닐 경우 가계부채 총량관리 차원에서 LTV 수준을 하향해야 한다"며 "대대적인 규제로 인해 주택시장이 전체적으로 침체할 수 있는 만큼 파급효과가 크기 때문에 새 정부는 규제의 대상을 명확히 설정해야 한다"고 제언했다.

심교언 교수도 "당초 미 연준이 점진적인 금리 인상을 시사하면서 분위기가 선반영됐기 때문에 우리나라 경제에는 큰 타격이 없다는 주장도 나오지만, 국내 기준금리가 상향 조정되면 부동산 시장에서의 충격은 무시할 수 없다"며 "정부는 중장기적으로 고정금리를 유도하도록 하고 '한 번에 부동산 문제를 해결해야겠다'는 무리한 접근은 해선 안 된다"고 주장했다.

부동산 금융규제로 인한 서민의 피해를 최소화하는 방안으로 임대주택 공급을 통해 부담을 낮춰야 한다는 주장도 나왔다.

권순원 부동산연구소장은 "부동산 금융규제를 강화하면 실질적으로 고소득층은 타격을 받지 않고 저소득층만 고스란히 피해를 보게 될 수밖에 없다"며 "최근 집값과 전셋값이 오르고 있는 가운데 주거문제의 어려움을 겪고 있는 서민들의 주거문제를 해결하기 위해 임대주택 공급을 확대하고 주거급여 수혜의 폭을 넓혀야 한다"고 밝혔다.

그러나 급증하는 가계부채를 심각하게 받아들이는 전문가들 사이에서는 LTV·DTI 강화를 통해 거시건전성을 확보해야 한다는 강경론이 고조되고 있다.

박근혜 정부가 부동산경기 활성화를 위해 LTV와 DTI를 지난 2014년 8월 완화하면서 가계부채를 키웠다는 지적이다. 당시 최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 LTV를 50∼60%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 상향 조정했다.

송인호 공공투자정책실장은 "가계부채가 급증하기 시작한 지난 2014년 8월 수준으로 환원하기 위해서는 가계부채 총량 관리를 통해 LTV·DTI 수준을 일률적으로 낮추는 등 장기적으로 거시건전성 금융 정책을 강화할 필요가 있다"고 역설했다.


■ 새 정부 공약, '수치'보다는 '방향성'

전문가들은 새 정부가 제시한 공약 이행도 중요하지만, 수치보다는 방향성을 강조했다. 문재인 대통령의 대선후보 시절 내놓은 공략집에 따르면 ▲공적 임대주택 매년 17만호 공급 ▲매년 10조원대 도시재생 뉴딜 ▲공공임대주택 30% 신혼부부 우선 공급 등 수치가 구체적이다.

우선 공적임대주택을 매년 13만호씩 공급하겠다는 공약은 택지공급 제약, 민간활용 확대 등이 제약요인으로 분석되고 있다. 도시재생 뉴딜 역시 공공재원 마련과 주민참여 제한, 수익성 저하 등의 우려가 산적해 있고 공공임대주택을 신혼부부에게 우선 공급하게 될 경우 신혼부부 외 수혜대상이 소외될 가능성도 높다.

전문가들은 부동산 시장은 정책에 따라 크게 달라질 수밖에 없는 특성을 고려해 부작용을 최소화할 수 있는 정책이 나오길 바랐다.

심 교수는 "과거 이명박·박근혜 정부가 무리하게 추진하다가 무리수가 나온 정책 사례들을 교훈 삼아 새 정부는 공약을 추진하기에 앞서 시범사업을 통해 문제점과 개선점 등을 점검하는 등 신중한 정책을 보여야 국민의 신뢰를 얻을 수 있다"며 "이런 과정 없이 임기내에 모든 정책을 추진했다가는 과거 정부의 실패를 되풀이할 수밖에 없다"고 제언했다.

김 연구실장도 "정부가 제시한 공약 사항에 대해서는 순차적으로 진행할 수 있도록 전문가들이 지적하는 문제점에 대해 빠르게 대응해야 할 필요가 있다"며 "특히 도시재생 뉴딜 사업의 경우 이와 연계되는 임대주택 공급도 불투명할 수 있고 해당지역의 주택가격과 땅값 급등에 대한 우려를 배제할 수 없다"고 조언했다.

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