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금리인상시대…긴급 부동산정책 진단 ② "강남재건축 선별규제 전국 '침체' 빠질수도"심교언 건국대 부동산학과교수 "기준금리 인상·입주물량이 최대 변수"
   
▲ 심교언 건국대 부동산학과 교수. 사진=송호길 기자

[일간투데이 송호길 기자] "국내 경제의 의외 선방으로 당초에는 분위기가 안 좋을 것으로 예상한 부동산 시장이지만 지금 잘 버티고 있다. 그러나 미국 금리 인상에 따른 한국은행의 기준금리인상과 입주물량이 최대 변수로 작용할 것으로 보인다"

심교언 건국대 부동산학과 교수는 19일 일간투데이와의 인터뷰에서 "하반기에는 대도시는 미세한 가격조정을 보이거나 보합을 기록할 것으로 보이지만 기타도시는 완전한 하락세를 보이며 양극화 현상이 두드러질 것"이라며 이같은 하반기 전망을 내놨다.

심교언 교수는 "기존 전세 물량이 월세로 전환하는 사례가 크게 늘고 있어 전세매물의 품귀현상은 더욱 극명해질 것"이라며 "전셋값은 계속 오르고 월세 시장은 하락세 기조를 이어갈 것"이라고 전망했다.


■ 새 정부의 핵심 부동산정책인 도시재생 뉴딜사업의 성공 조건은.

-보통 재생사업은 장기간 소요되는 사업인데 이에 대한 사업을 어떻게 진행할지에 대한 구체적인 방향성이 아직 제시되지 않았다. 도시재생 뉴딜사업에 투입하는 예산만 5년 동안 50조원에 달하는데 이 재원을 효율적으로 사용하기 위해선 각 부처가 각각 시행하고 있는 재생 관련 사업을 보다 종합적으로 연계할 수 있도록 해야 한다. 특히 전 세계적으로 관(官) 주도의 도시새쟁사업의 성공사례는 많지 않다는 점은 한계점으로 작용할 수 있다. 임기내 숫자에 연연한 밀어내기식 사업은 좋지 않다.


■ 보유세 인상으로 과열된 부동산 시장 잡을 수 있을까.

-지금은 당장 도입은 어려울 것이다. 하반기에 금리인상과 입주폭탄 등 변수들을 면밀히 살펴보고 결정해야 한다. 만일 이런 부담요소들을 잘 버틴다면 단계적으로는 시도할 것 같다. 보유세 인상은 단기적으로 가격 급등락이 나타날 수 있어 조심해야 한다. 특히 대도시의 경우 보유세를 인상한 만큼 그 부담은 고스란히 세입자에게 전가될 가능성이 높다. 서민들이 어떻게 영향을 받을지 좀 더 고민해봐야 한다.


■ 새 정부가 주택 임대차 시장에도 적극적으로 개입할까.

-단계적으로 접근해야 한다. 최근 전·월세 상한제와 계약갱신청구권이 쟁점으로 떠오르는데 당장 도입은 힘들다. 그동안 당론과 공약에서 이를 여러 번 강조했기 때문에 끊임없이 시도할 것이다. 전·월세 상한제는 수익률이 나오지 않기 때문에 단기적으로 가격 급등락이 한 번 나오고 중장기적으로 임대주택 공급이 줄어들 것이다. 주택 품질 저하도 우려되는데, 임대인이 수리해도 임대료를 더 못 받기 때문에 수리를 할 이유가 없어진다. 따라서 보통 서민에게 안 좋은 정책이라고 보통 알려져 있으므로 실패할 가능성이 높은 정책이다. 독일의 경우 집주인의 시장수익률을 보장하기 위해 보조하는 정책을 펼쳤음에도 최근 집갚이 급등해 문제가 되고 있다. 정부는 선진국의 사례들을 종합해 보고 집주인에게 어떻게 지원해야 시장에서 임대주택이 지속적으로 늘어날 수 있는지에 대해 고민해야 한다.


■ 재건축 초과이익환수제 다시 연장될까.

-유예를 연장해야 한다. 지금 현재 부동산 시장은 서울과 대도시는 활황세, 지방은 하락세를 보이고 있다. 이 상황에서 강남 재건축을 선별적으로 규제했다간 자칫 그 여파로 전국이 침체의 늪으로 빠질 수 있다. 전국 주택시장이 살아났을 때 시행한다면 동의한다. 재건축은 공사비 규모가 크기 때문에 건설업에 전반적으로 미칠 영향을 주의 깊게 살펴야 한다.


■ 새 정부의 부동산 금융규제 어떻게 보나.

-가계부채 총량규제의 방향은 전반적으로 찬성한다. 총부채원리금상환비율(DSR)이 대통령의 대선 공약인 만큼 오는 8월 말 가계부채 종합대책에 DSR 도입 방안을 담을 것 같다. 다만 DSR을 무리하게 적용하면 투자자보다는 생계형 서민과 실수요자들의 피해가 예상된다. 서민금융지원 차원에서 중장기적으로 고정금리를 유도해야 한다. 실수요자와 투자자를 어떻게 구분하느냐가 현 정부의 숙제로 남을 것이다.


■ 새 정부에게 정책적 제언은.

-공약에 너무 매달리면 안 된다. 전 정권에서 공약을 무리하게 추진하다가 실패한 사례를 되뇌어야 한다. 속도감 있게 추진하기에 앞서 시범사업을 몇 군데 진행해보고 문제점과 개선점을 보완하는 과정을 거쳐야 한다.


■ 심교언 교수 약력

▲서울대 대학원 공과대학 도시공학전공 석사(1995년)
▲서울대 대학원 공과대학 도시공학전공 박사(2001년)
▲건국대 부동산학과 교수(2007년)
▲한국부동산분석학회 상임이사(2007년∼)
▲국토도시계획학회 이사(2011년∼)
▲인천항만공사 개발계획 전문가그룹(2012년)
▲행정중심복합도시 자족기능전략위원회 위원(2013년∼)
▲한국전력공사 자산개발사업 자문위원(2013년∼)
▲도시정책학회 이사(2014년∼)
▲국토교통부 신도시자문위원회 자문위원(2014년∼)

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송호길 기자 hg@dtoday.co.kr

경제산업부 송호길 기자입니다.

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