"강남재건축 강세 여전, 정부규제 통할지 의문"
권순원 CRM 부동산연구소장
"8월 가계부채 종합대책서
총부채원리금상환비율
부동산시장 향방 가를듯"
[일간투데이 송호길 기자] "국지적으로 집값의 등락 폭이 커질 가능성이 크다. 내년 부동산 시장은 전반적으로 약소합세로 예상된다"
권순원 CRM 부동산연구소장은 20일 일간투데이와의 하반기 전망 인터뷰에서 "강남은 자금 여력이 있는 투자자들이 몰리는 지역인데, 정부가 과감하게 규제를 가하면 이들이 불황을 체감할지 의문"이라며 "재건축시장은 여전히 불투명하지만 강남 재건축 시장은 여전히 강세를 보일 가능성이 높다"고 운을 뗐다.
권 연구소장은 "오는 8월 발표 예정인 '가계부채 종합대책'이 최대 변수"라며 "새 정부는 가계부채가 급증한 계기로 지난 2014년 박근혜 정부가 주택시장 활성화 대책을 위해 내놓은 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 조치 때문이라고 보고 있으므로 가계부채 대책 방안으로 총부채원리금상환비율(DSR)이 조기 도입될 가능성이 높다"고 전망했다.
■ 새 정부의 핵심 부동산정책인 도시재생 뉴딜사업의 성공 조건은
-주민과 지자체 간 이해관계 성립이 수반돼야 성공할 수 있는 사업이다. 지역별로 주거여건이나 주택경기 등 주거환경이 다르기 때문에 5년간 총 500개 지역에 달하는 도시재생사업 추진은 순탄치만은 않을 것이다. 주민들과 지방자치단체 간 이해타산이 맞지 않을 경우 사업은 장기간으로 소요될 수밖에 없다. 사업이 순탄하게 이뤄져도 일각에선 '왜 우리 지역은 사업대상에 제외됐냐'는 불만도 제기될 수 있다. 새 정부는 이 점도 염두에 둬야 한다.
■ 보유세 인상으로 과열된 부동산 시장 잡을 수 있을까.
-쉽지 않다. 보유세 강화의 핵심은 부동산 투기를 억제하고 이를 통해 확보된 재원으로 임대주택을 짓는 등 복지를 확대한다는 것이다. 부유한 사람이 빈곤한 사람에게 지원한다는 것은 합리적인 면이 있지만, 전체적인 분위기를 봐서는 다소 무리로 보인다. 더구나 국지적으로 서울과 지역에 한해 과열 양상을 보이기 때문에 보유세 인상은 아직 이르다고 판단한다.
■ 새 정부가 주택 임대차 시장에도 적극적으로 개입할까.
-전·월세 상한제를 도입해도 오르는 월세를 잡기에는 역부족으로 보인다. 과거 2003년 상가임대료 인상규제 당시 임대료가 폭등한 부작용을 경험했기 때문이다. 새 정부는 임대차보호법을 개정해 임대료 인상 한도를 현행 연 9%에서 5%로 낮추겠다는 게 목표다. 문제는 집주인들이 5% 이상 받기 위한 각종 불법과 편법을 동원할 것이다. 제도를 도입하기 전에 불법행위 등 부작용을 막을 수 있는 규제 마련이 우선돼야 한다.
■ 재건축 초과이익환수제 다시 연장될까.
-유예는 어려워 보인다. 만일 유예할 경우 정부가 강남 봐주기 아니냐는 논란을 피할 수 없게 될 것이다. 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 재건축사업의 경우 재건축 초과이익환수제를 피하고자 서울시 도시계획위원회의 요구를 대부분 수용하고 있다. 도계위에서 어떻게 결정하느냐가 이 단지의 명암이 갈릴 전망이다. 올 하반기까지 초과이익환수제를 적용받지 않는 단지는 시장을 이끌어갈 가능성이 높다. 반대로 적용되는 단지들은 서둘러 재건축 추진을 하지 않을 것이다.
■ 새 정부의 부동산 금융규제 어떻게 보나.
-이번 6·19 부동산 대책은 특정 대상을 위주로 LTV와 DTI 규제가 이뤄진 점에서 배려가 돋보였다. 그동안 금융규제가 이뤄질 경우 실수요자들이 고스란히 피해를 볼 수 있다는 우려가 컸다. 관건은 정부가 8월에 내놓는 가계부채 종합대책이다. 여기에서 미국 금리 인상과 입주 물량을 고려해 규제 수위 조절을 어떻게 다뤘냐에 따라 부동산 시장의 분위기를 결정지을 것이다.
■ 새 정부에게 정책적 제언은
-부동산 정책은 서민주거안정 강화가 우선돼야 한다. 문 대통령은 지난 대선 후보와는 달리 대규모 개발 등 부동산시장의 부양보다는 주거복지에 중점을 뒀다. 기대에 찬 젊은 층이나 신혼부부들에게 많은 표심을 얻은 만큼, 순조롭게 추진해 서민주거안정 강화에 총력을 기울이길 바란다.