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금리인상시대…긴급 부동산정책 진단 ④"규제 무풍지대'에 풍선효과 나타날수도"
   
▲ 김태섭 주택산업연구원 연구실장. 사진=송호길 기자

김태섭 주택산업연구원 연구실장
"전·월세 상한제 도입 놓고
강제냐 인센티브냐 고민해야

국지적 과열에 핀셋규제 적절
도시재생뉴딜에 '속도감' 필요"


[일간투데이 송호길 기자] "정부의 맞춤형 규제로 인해 아파트값 급등의 진원지로 불리는 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구의 상승세가 꺾일 것이다. 상반기 집값 급증을 견인했던 이들 지역과 세종 등 일부 지역은 당분간 관망세를 이어갈 가능성이 높다"

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 21일 일간투데이와의 하반기 부동산 시장 전망 인터뷰에서 "정부의 부동산 정책 방향에 따라 부동산 시장이 좌우된다"며 "국지적으로 주택시장이 과열되고 있고 눈덩이처럼 불어나는 가계부채 해결을 위해서는 더 강력한 규제가 나올 가능성이 높다"며 이같이 말했다.

김태섭 연구실장은 "정부가 6·19부동산 대책을 통해 발표한 '핀셋규제'는 투기세력을 차단하면서도 실수요자의 주거안정을 꾀한 것으로 보이지만 투자수요가 규제가 없는 지역으로 이동하는 이른바 '풍선효과'로 이어질 수 있다"며 "이런 부작용을 대비할 수 있는 사전적인 조치를 마련해야 한다"고 강조했다.


■ 새 정부의 핵심 부동산정책인 도시재생 뉴딜사업의 성공 조건은

-새 정부가 도시재생 뉴딜사업을 통해 공적임대주택 공급을 얼마나 많이, 속도감 있게 이행하냐가 관건이다. 이를 위해 정부는 공공위주의 사업 추진보다는 민간영역을 적극적으로 활용하는 방안을 검토해야 한다. 공공주도의 사업추진은 획일적 개발방향과 다양성, 창의성 부족, 주민참여 제한 등 효율적인 사업 추진 부족으로 사업이 장기화할 우려가 있다.


■ 보유세 인상으로 과열된 부동산 시장 잡을 수 있을까.

-시장 충격이 크지 않은 범위내에서 인상할 수 있다고 판단한다. 최근 과열된 부동산 시장에 안정화를 꾀하는 방안으로 세제개혁 방안 중 보유세 인상이 거론된다. 도입 시기는 쉽게 예단할 수 없다. 도시재생 뉴딜사업 등에서 막대한 재원이 필요한 만큼 세수확보 측면에서 보유세 인상 카드를 꺼낼 가능성이 높다.


■ 새 정부가 주택 임대차 시장에도 적극적으로 개입할까.

-취지에는 공감하나 그 효과에 대해서는 의구심이 든다. 과거 임대차 시장의 중심은 임차인이었던 반면 최근에는 사회적 갈등을 최소화한다는 관점에서 주거 패러다임의 변화로 임대인과 임차인의 형평성이 강조되고 있다. 새 정부는 전·월세 상한제 도입을 놓고 강제냐 인센티브를 주면서 도입할지 고민해야 한다.


■ 재건축 초과이익환수제 다시 연장될까.

-정부는 초과이익환수제를 유예한다는 시그널을 지속적으로 보여줘야 한다. 초과이익환수제를 피해 가는 단지들은 프리미엄이 발생하면서 주택가격이 상승해 시장 교란 요인으로 작용하고 반대로 피해 가지 못한 단지는 사업이 지연되면서 공급물량 부족 현상이 일어날 것이다.


■ 새 정부의 부동산 금융규제 어떻게 보나.

-하반기는 유예된 규제완화 일몰 시점 도래(LTV·DTI 7월·재건축초과이익환수제 12월), 금리인상 가능성 확대, 가계부채 관리강화 및 대출규제 강화(총부채원리금상환비율 조기도입), 본격적인 입주물량 증가 등의 하방리스크와 대내외 경기개선 및 수출호조, 새 정부에 대한 기대감 등의 상승요인이 공존하면서 시장흐름이 유지될 것이다. 국지적 가격 상승세가 과도하게 지속될 경우 본격적인 규제강화정책이 일부 지역에 대해 도입될 수 있을 것으로 판단된다.


■ 새 정부에게 정책적 제언은

-전체적인 주택시장이 침체하거나 수요시장이 침체하게 한다면 파급효과가 크다. 새 정부는 국지적인 이상과열을 해결하기 위한 '핀셋 규제'는 적절해 보인다. 특히 도시재생 뉴딜과 공적임대주택 공약에 대해선 속도감 있게 추진할 필요가 있다고 강조하고 싶다.

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