로또아파트 논란에 재건축 아파트 최근 오름세
분양가상한제·초과이익환수제 실효성 놓고 분분
다만 전문가들 사이에선 정부의 추가 규제와 내년 부활 예정인 재건축 초과이익환수제 등이 강남 재건축 시장을 뒤흔들 또 하나의 변수로 꼽힌다.
19일 업계에 따르면 정부가 6·19 대책에 이어 8·2 대책, 9·5 추가대책을 연달아 내놓으면서 전국 주택시장이 위축된 가운데 서울 강남권에서는 상승세로 전환, 고분양가 규제로 인해 당첨만 되면 수억원을 챙길 수 있다는 '로또아파트' 신규 분양단지는 수백대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했다.
앞서 GS건설이 분양한 '신반포 센트럴 자이(신반포6차)와 삼성물산이 공급한 '래미안 강남포레스트'가 각각 3.3㎡당 4250만원, 4160만원에 책정돼 시세보다 저렴하게 나왔다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증 과정에서 주변 단지 시세보다 10% 높게 분양가를 책정하지 못하도록 했기 때문이다.
특히 신반포 센트럴자이는 168대 1의 평균 경쟁률을 기록했는데 이는 을 들어 서울을 포함, 수도권 통틀어 최고 경쟁률이다.
이 단지가 높은 경쟁률을 기록한 데는 전용 84㎡의 경우 분양가가 14억1840만원에서 최고 15억5660만원으로 인근 시세와 최소 2억원 가량 저렴하기 때문에 수억원의 시세차익을 거둘 수 있다는 계산이 나와서다.
재건축 아파트 가격도 최근 오름세다. 부동산114에 따르면 지난주 서울 재건축 아파트값은 0.11% 상승했다. 대책 발표 직후 서울 재건축 아파트값은 0.25% 떨어졌지만, 이후 6주만에 다시 오른 것이다.
한편, 하반기 강남 재건축 시장에서 분양가상한제와 재건축초과이익환수제가 주요 변수로 떠오를 전망이다.
분양가상한제는 집값 안정화를 위해 주택 분양시 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가격을 산정해 그 가격 이하로 분양하도록 정한 제도를 말한다.
이르면 내달 정부가 8.2대책 후속조치로 분양가상한제 확대 도입을 시사한 가운데 시장에선 강남 로또분양 열기가 지속될 것이라는 의견과 주택시장 안정을 꾀할 수 있다는 입장이 대립하고 있다.
권순원 CRM 부동산연구소장은 "순수 현금력을 보유한 투자자들이 몰리는 지역에서 정부의 규제로 상대적으로 체감하는 불황 수준은 다른 지역과는 온도차가 있다"며 "강남을 향한 정부의 각종 추가 규제가 변수지만 강남 재건축 시장은 여전히 강세를 보일 가능성이 높다"고 내다봤다.
경제정의실천시민연합 관계자는 "분양가상한제의 실효성을 높이기 위해선 기본형 건축비를 인하하고 가산비용을 폐지하는 등 대안을 마련해야 한다"고 주문했다.
재건축초과이익환수제에 대해서도 이견이 나온다. 재건축초과이익환수제는 재건축 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘을 경우 해당 이익의 최고 50%를 정부가 환수하는 제도를 말한다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "재건축초과이익환수제 도입이 언급된 배경은 과거 특정 토지에서 이익이 과도했기 때문인데, 토지는 '사적' 소유 개념을 넘어 '공적' 개념도 포함한다고 본다"며 "초과이익환수제는 내년에 부활할 것으로 정기적인 시그널을 보인 만큼 이에 따른 큰 파급효과는 없을 것"이라고 전망했다.
반면 심교언 건국대 교수는 "올 하반기 미국 기준금리 추가 인상이 예고돼 있는 데다, 입주물량 과다로 인해 전세매물의 품귀현상이 우려되는 상황에서 강남을 정조준한 잇따른 규제는 자칫 경제 위축을 초래할 수 있다"며 "주택시장의 분위기가 가라앉은 상황에서 시행하면 건설업에 전반적인 악영향을 미칠 것"이라고 우려했다.
송호길 기자
hg@dtoday.co.kr