이른바 '월세시대'가 도래했다. 1인가구 증가와 인구고령화 가속 추세에서 청년층과 고령층의 월세비중 확대가 두드러지고 있다. 이들 계층은 월소득의 30% 이상을 고스란히 월세로 내면서 빠듯한 생활을 하고 있다. 정부는 주거취약계층을 대상으로 공공임대주택 확대를 통해 서민주거안정을 도모하고 있지만, 여전히 주택 공급이 부족한 현실이다. 일간투데이는 3회에 걸친 기획기사로 우리나라의 현 주거실태를 파헤쳐보고 해외 사례를 취합해 과연 우리에게 필요한 주택 대책이 무엇인지 짚어본다.<편집자주>


[일간투데이 송호길 기자] 국내 임대가구의 주거비 부담이 해마다 늘고 있다. 국토교통부의 '주거실태조사'를 보면 임대가구의 소득대비 임대료부담률(RIR)은 2006년 18.7%에서 2008년 17.5%, 2010년 19.2%, 2014년 20.3%까지 올랐다. 월소득 200만원 임대인이 5분의 1인 40만원 이상을 월세에 낸다는 의미다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 25일 일간투데이와의 통화에서 "국내 RIR이 일본보다 높으며 증가 속도도 우려되는 상황"이라며 "임대주택 주거비 부담을 줄이는 방안으로 일본처럼 임대주택 상속·증여시 세금을 대폭 감면하는 제도가 필요하다"고 주장했다.

이 교수가 발표한 '임대주택 주거비 부담, 어떻게 줄여야 하나' 보고서는 "한국이 일본보다 주거비가 높아진 원인으로 반전세와 월세의 주거비 부담이 늘고 있기 때문"으로 분석했다.

국내 임대차 시장은 전세에서 월세로 전환하는 가구가 늘면서 급등하는 임대료에 부담을 느끼는 가구가 자연스레 늘었다. 전체 전·월세 거래 중 전세 비중은 2011년 67%에서 지난해 54%로 감소, 반대로 월세 비중은 2011년 33%에서 지난해 46%로 증가했다.

보고서에 따르면 2014년 한국의 전세 가구의 보증금을 월세로 환산한 비용(보증금을 국고채 이자율로 환산)은 월 23만7천원으로 2006년 22만 3천원에 비해 1만4천원 올랐다. 연평균상승률은 0.7%에 그쳤다.

반면 보증부월세(반전세)는 33만1천원으로 2006년 27만7천원에 비해 연평균 2.3% 올랐다. 순수 월세의 경우 월 평균 임대료는 25만원으로 2006년 22만7천원에 비해 연평균 1.2% 상승했다. 이 수치는 월 평균 부담률이 반전세, 월세, 전세 순으로 높음을 보여준다.

이에 전문가들은 국내에서 월세비중이 높아짐에 따라 일본처럼 정부의 제도적 지원이 뒷받침돼야 한다고 입을 모은다. 한국은 전세제도가 법 제도적으로 체계화돼 있는 것에 비해 월세는 상대적으로 미미하다는 지적이다.

이웃나라 일본은 도심내 소규모 임대주택을 활성화에 성공했다는 평가를 받는다. 일본은 1990년대 중반부터 민간이 건설한 주택을 매입 또는 임대해 공공임대주택으로 활용했다. 특히 장기거주 고령 세대들로 이뤄진 공영주거단지에 활력을 불어넣고 어린 자녀를 양육하는 젊은 부부세대에게 공영임대 주택의 일정 부분을 배분하는 전략을 활용한 것이 대표적이다.

이 교수는 "일본은 임대주택으로 전환해 상속·증여하면 상속증여세를 감면하는 조항이 있는데, 과세표준을 절반으로 줄여 주거비를 내리는 효과가 있다"며 "우리나라 임대료는 일본과 비교해 볼 때 보증부월세로 계산해보면 약간 높은 수준이어서 우리도 일본처럼 상속·증여할 때 세제를 감면해주는 제도를 벤치마킹해야 한다"고 대안을 제시했다.

반면 세제 감면에 대한 우려의 목소리도 나온다. 노희순 주택산업연구원 선임연구위원은 "상속증여세를 완화해주면 부유한 계층에 대한 세제를 감면해주는 셈이어서 정부는 부자 감면이라는 역풍이 부담일 것"이라며 "또한 임차인이 상속받고 주택을 방치하면 해당 지역에서 슬럼화가 가중될 우려도 있어 상속증여세 완화 제도를 도입하기 앞서 지역침체를 방지할 제도적 창지 마련이 선행돼야 한다"고 제언했다.

한편 국내에서도 임대차시장이 월세 중심의 거래로 변화하면서 주택임대관리업의 필요성이 대두되고 있다. 월세는 전세와 달리 임대료나 시설 수준에 대한 임차인의 민감도가 높기 때문이다. 월세는 민원이나 분쟁 발생 가능성이 높은데, 임차인의 민원이나 분쟁 발생시 이에 따른 전문적인 임대관리업자의 수요는 증가할 가능성이 높다.

우리나라는 주택임대관리업이 아직 생소한 업종이지만 해외 선진국의 경우에는 주택임대관리업이 발달해 있다. 일본은 2000년대 초반 이후 종합부동산 회사의 성장을 도모한 결과 상속·증여 법률 서비스 등의 임대관리 산업이 선진화돼 있다. 독일 등 유럽국가의 경우 전체 임대주택 중 임대관리업자에 의한 관리 비중은 35∼40% 수준으로 알려져 있다.
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