전문가들 "하반기 금리인상·입주대란 요인과 맞물려 파급력 상당"
DTI적용 전국 확대 철회·주택중도금대출 보증한도 미세조정 등 지적
25일 부동산 전문가들에 따르면 이번 가계부채종합대책에는 시장에서 예상한 수준이었다고 이구동성으로 평가했다. 지난 8월부터 예고됐던 가계부채에도 내년 '신(新) 총부채상환비율(DTI)'과 '총제적상환능력비율(DSR)' 조기 도입 등이 핵심 규제로 거론됐던 만큼 이번 발표와 견줘 내용을 크게 벗어나지 않았다고 분석했다.
앞서 정부는 지난 24일 내년 신DTI 도입과 DSR 조기도입을 골자로 하는 가계부채종합대책을 발표했다. 여기에는 신DTI를 통해 다주택자의 추가 대출을 제한하고, DSR을 도입해 2금융권과 집단대출 비율을 낮춰 가계부채가 많이 증가하기 전인 2005∼2014년의 연평균 증가율(8.2%) 이하로 낮춘다는 게 핵심이다.
기존 DTI가 대출원리금에 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자상환액만 포함했다면, 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 여기에 다주택자가 추가로 주택담보대출을 받으면 DTI 산정시 만기를 15년으로 제한한다.
특히 한 건이라도 주택담보대출을 받은 차주의 경우 평균 DTI는 30%를 넘기 때문에 DTI가 적용되는 수도권내 한 건 이상 주택담보대출 보유자의 추가대출은 사실상 불가능해진다.
전문가들은 올 하반기 금리인상과 풍부한 입주물량 등 주택시장을 위축케 하는 요인과 정부의 추가 규제가 맞물려 시장에 미치는 파급력은 상당할 것으로 봤다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 "가계부채를 줄이고 집값을 바로잡는 데 의미가 있다"며 "특히 연말과 연초에 입주물량 증가와 금리 인상이 예상되는 시점에서 정부가 돈줄까지 조여 부동산 시장은 크게 움츠러들 것"이라고 말했다.
이번 대책에 대한 본질은 가계부채 및 시장 안정으로, '규제'보다는 '안정화' 또는 '정상화'로 보는 관점도 있다.
김지은 주택산업연구원 책임연구원은 "관망세가 지속되는 가운데 이번 가계부채 대책발표로 시장위축은 불가피해 시장에 미치는 영향은 긍정적이지 않지만, 그동안 주택시장의 호조세로 인한 집값 상승을 진정시키려는 정부의 방향성은 옳다"고 분석했다.
다만 내년 신DTI 적용을 받는 지역에 국한적인 데다, 주택 중도금대출 보증 한도를 미세하게 조정한 데 대해선 실효성이 미미할 것이라는 분석도 나온다. 게다가 중도금 대출의 한도가 줄어들어 건설사 입장에서 사업 진행에 큰 타격은 불가피하다는 전망도 제기된다.
송 실장은 "DTI 적용을 전국적으로 확대하지 않고 여전히 수도권과 투기과열지구에 도입해 지역적 한계를 벗어나지 못했다"며 "주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증 한도가 10% 줄어들었지만 미세한 조정에 그쳐 아쉬움이 남는다"고 지적했다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원도 "부동산 임대사업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인을 제외하고 기존에 알려져 있던 내용이 담겨 있어 시장의 영향은 크게 미치진 못할 것"이라며 "중도금 대출의 보증요건이 강화되면서 대출한도가 줄어 중도금으로 사업을 진행하는 건설사 입장에선 사업비 조달이 어려워져 수요가 불확실한 지역 위주로 사업을 지연하거나 취소할 가능성이 높다"고 전망했다.
한편 시장의 관심은 내달 발표될 예정인 '주거복지로드맵'에 향해 있다. 주거복지로드맵에는 공적임대주택 공급확대와 임대시장 안정화 방안이 담길 것으로 알려졌다.
문제는 주거복지로드맵 역시 당초 9월 중 공개할 방침이었으나 잇따라 연기됐다는 점이다. 이미 알려진 수준을 벗어나지 않고 발표된다면 시장에 큰 실효성이 없을 것이라는 지적이 예상되기 때문이다.
이에 대해 김 책임연구원은 "주거복지로드맵 발표가 미뤄지는 데 대해 실효성을 성급하게 판단하기보다는 임차시장과 주택시장의 주거안정을 효과적으로 개선하기 위한 정부의 움직임으로 봐야 한다"고 부연했다.
송호길 기자
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