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[조남철 세무사의 절세 이야기] 양도소득세 줄이는 소급감정가액 가능할까기준시가 평가기준이 무조건 유리한 것은 아냐
절세에 초점 맞추기보다 매도시점 모의 계산 필요
   
 

[일간투데이 일간투데이]

부동산이든 주식이든 자산이 특수관계자에게 이전될 때에는 시가평가를 기본으로 한다. 시가라는 것은 실제거래가액을 말하며 실제거래가격이 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차적으로 적용한다.

토지나 개별건물을 소유권이 상속이나 증여로 이루어지는 경우에 대부분 실가나 매매사례가액이 존재하지 않는 경우가 많다. 또한 굳이 감정을 받지 않는 한 감정가액도 존재하지 않아 기준시가로 평가하게 된다.

상속이나 증여를 받는 시점에 세금을 낮추고자 상대적으로 낮은 가격인 기준시가로 하는 것이 무조건 유리한 것은 아니다. 향후 해당 부동산을 양도하는 경우 낮은 취득가로 인해서 고액의 양도세가 나올 수도 있기 때문에 무조건 당장의 세금을 줄이는 것에만 집중해서는 안 된다.

■ 부동산 소유권 이전 세금문제

-양도소득세
부동산을 양도하는 경우에는 양도가액과 취득가액의 차이에 대해서 장기보유특별공제와 기본공제를 제외한 양도소득세 과세표준에 대해서 6%~40%의 양도소득세가 과세되고 양도소득세의 10%가 지방소득세로 추가 과세된다.


-상속세 및 증여세
부동산을 상속 또는 증여하는 경우에는 유사매매사례가액이나 감정가액이 없다면 기준시가로 통상 세금이 부과된다. 시가에 비해서 기준시가는 40%~60%되는 경우가 많다 보니 되도록 기준시가로 신고를 하려고 한다.


하지만 향후 상속 또는 증여받은 자산을 양도하는 경우에 취득가액이 낮아져서 양도소득세가 많이 나올 수 있기 때문에 무작정 상속세 또는 증여세 줄이는 것에만 포커스를 맞추면 안된다. 향우 예상 매도 시점에서의 취득가를 높였을 경우와 낮혔을 경우 상속세, 증여세, 양도세의 모의 계산이 필요하다.


-법인세
법인이 부동산을 양도해 차익이 발생하는 경우 양도소득세가 과세되는 대신에 법인세가 과세된다.


또한 법인대표자가 회사에 부동산을 증여하는 경우에는 법인 입장에서 자산수증이이익이라는 영업외수익이 발생하고 이는 법인세 과세표준을 증가시켜서 법인세로 과세가 이루어진다.

■ 평가의 원칙

상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다. 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.


평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 해당가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일, 감정가액평가서 작성일 까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려해 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 포함시킬 수 있다.


감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰해야 한다.


이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정해 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.


이러한 규정으로 인해서 일부 평가기관에서 감정평가액을 다른 곳보다 20% 이상 줄일 수 있다고 유혹하는 것은 설령 평가액이 나와 신고를 한다해도 세법에서 인정을 하지 않기 때문에 이러한 유혹에 넘어가서는 안 된다.

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