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대출 깐깐해진다…2018년 달라지는 부동산 제도초과이익환수제 부활·분양권 전매시 양도세율 50%·新DTI 시행
내년 4분기 총체적상환능력비율 심사…종전보다 대출한도 줄어
   
▲ 사진=연합뉴스
[일간투데이 송호길 기자] 2018년 무술년(戊戌年) 부동산 제도는 어떻게 달라질까.

문재인 정부는 단기 투자수요를 억제하고 주택시장 안정화를 위해 지난 6월부터 11월까지 다섯차례에 걸쳐 부동산관련 대책을 발표했다.

투기과열지구 및 투기지역 지정, 확대 등으로 분양권전매 금지가 확대되는 등 이미 시행된 규제들이 있지만 새해에도 바뀌거나 시행되는 제도 및 법들이 많다.

7일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 새해 시행(추진) 예정인 주요 부동산관련 제도 및 법을 정리했다.


◇ 상반기

우선 1월 재건축초과이익환수 재시행·분양권전매 양도세 50%·신(新)총부채상환비율(DTI) 등이 시행된다.

재건축초과이익환수제의 유예기간은 이달 31일로 종료돼 새해 1월 1일부터 재시행 된다. 지난 2006년 참여정부 시절 3.30 부동산 대책의 '재건축 개발이익 환수 및 투기방지'를 통해 시행됐다.

재건축초과이익환수는 재건축추진위 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율 등의 적용을 통해 환수하는 제도다. 여기에서 이익금이란 준공 시점 집값에서 사업개시 시점 집값과 시세상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액을 말한다.

1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당돼 새해 재건축 사업장은 사업 속도 감소는 물론 과열 양상도 다소 줄 것으로 예상된다.

새해부터는 세율 중과 및 장기보유특별공제 배제 등으로 양도세 부담이 커진다.

1월 1일 이후 조정대상지역내에서 거래되는 분양권의 경우 보유기간에 상관없이 양도세율이 50% 적용된다. 쉽게 말해 양도차익이 5천만원이면 2천500만원이 세금으로 부과된다는 뜻이다.

다주택자의 양도세 부담도 늘어난다. 다주택자 가운데 2주택자는 4월 1일 이후 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 고려하면 3주택 이상자의 경우 최고 60%까지 높은 세율이 적용되는 셈이다.

다만 양도세 중과로 인해 시장에 매물이 더 귀해질 수 있다. 현재 다주택자들 상당수는 그대로 갖고 있으면 가격이 오르거나 손해는 없을 것이라는 생각에 관망하고 있어 시장에 매물은 증가하지 않는 모습이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "중과를 피할 수 있는 3월말까지 상황을 봐야 하겠지만 양도세 부담 가중은 매도자들이 매도를 꺼리게 만들어 매물을 더 귀하게 만든다"며 "따라서 기존 다주택자들의 경우 시행일 이후에 양도해도 종전 규정을 받도록 해 매물이 증가할 수 있도록 하는 것이 나을 수 있다"고 말했다.

이와 함께 차주의 상환능력을 소득으로 따져 주택담보대출한도를 정하는 기준이 되는 DTI에서 차주의 상환능력을 더욱 정확히 하기 위해 소득, 부채 산정방식이 개선된다. 기존 DTI보다 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영해 대출 한도가 축소되는 효과가 예상된다.

또 다주택자는 두번째 신규주택담보대출시 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금과 이자 상환 부담 증가로 다주택자들의 주택구입이 줄어들 수 있다.

지난달 29일 발표된 주거복지로드맵의 세부 항목에 대한 실행이 상반기 중 본격화 된다. 계층별 공공(공적) 주택 공급 확대와 특별공급제도 개선을 통한 특별공급 확대 등이 민간임대특별법 개정, 주택공급에관한 규칙 개정과 함께 시행된다.

문 정부의 주거복지의 핵심 사항들인 만큼 내년 상반기는 문재인정부의 향후 주거복지 정책의 분수령이 될 전망이다.

부동산임대업 사업자 대출시 임대수익의 이자상환비율(RTI·임대소득 대비 이자비용)을 산출, 대출을 심사해 대소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는지 따지게 된다. 주택은 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배 이상이어야 대출이 원활하고 그 이하면 대출액이 줄어든다.

권 팀장은 "대체로 규제가 강화되는 데다, 입주증가와 금리 추가인상 등 요인으로 확실한 곳에 안착하려는 수요자들로 양극화는 심해질 것"으로 전망했다.


◇ 하반기·연중

하반기(4분기 예정)에는 총체적상환능력비율(DSR) 심사가 시행된다.

DSR은 주택담보대출 원리금은 물론 모든 금융권 대출의 원금과 이자를 합산해 대출 가능 여부를 등을 더욱
꼼꼼하게 따져 대출한도를 정한다.

DSR은 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눠서 계산한다. 연 소득 계산식은 신DTI와 같다. 다만 신DTI가 주택담보대출만 보는 것과 달리, DSR은 신용대출 등 모든 대출을 각각의 원리금 상환 방식과 만기에 맞춰 따지기 때문에 종전보다 대출금액이 줄어드는 사람이 많을 전망이다.

다만 행정 규제인 신DTI와 달리 DSR은 일단 금융회사들이 대출심사를 할 때 사용하는 관리지표로만 도입된다.

이르면 1월 또는 연내에 오피스텔 관련 규제도 강화된다.

아파트 규제 강화로 반사이익을 얻었던 오피스텔도 청약조정대상지역, 투기과열지구에서는 분양권 전매를 금지했다.

또 지역 거주자에 물량의 20%를 우선 분양토록 해 외부 수요로 인한 과열을 방지했다.

여기에 규모 300실 이상 오피스텔은 인터넷청약이 의무화된다. 이에 따라 '줄서기'를 통한 경쟁심리 유발, 청약 열기 과대 포장 등도 줄어들 전망이다.

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송호길 기자 hg@dtoday.co.kr

경제산업부 송호길 기자입니다.

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