연초 탄핵·입주물량 여파로 조정국면…새정부 출범 후 시장 과열
정부, 연이은 부동산 규제 발표…서울 강남권 등 집값 '예측불허'

▲ 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트 단지. 사진=연합뉴스
[일간투데이 송호길 기자] 올해 부동산 시장은 혼돈기였다. 입주물량 증가와 탄핵 정국이 맞물리면서 조정국면에 접어들 것처럼 보였다. 하지만 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되면서 서울을 중심으로 주택시장은 다시 뜨거워졌다.

이에 정부는 6·19 부동산 대책과 8·2대책, 10·24 가계부채 대책 등을 연달아 내놓으면서 집값 잡기에 나섰다. 하지만 서울 강남권 등 주요 지역 상승세가 쉽게 꺾이지 않았고 예측불허의 시장 흐름이 이어졌다.

부동산114는 올 한 해 부동산 시장의 굵직했던 이슈를 정리했다.


◇ 연초 주택시장 '냉기류'

지난해 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 11·3 부동산 대책 발표 여파로 연초 주택시장은 침체에 빠졌다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 조기 완판 행진을 이어가던 강남 재건축 단지의 분양 성적도 저조했다.

기존 아파트 시장은 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량이 줄고 매매가격이 떨어졌다. 실제로 올해 1월 아파트 매매 거래량은 3만8천여건으로 지난해 월 평균 거래량(5만7천건)보다 30% 이상 줄었다. 같은 기간 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값도 하락했다.


◇ 대선 이후 서울 아파트값 '이상 과열'

부동산 시장은 대선이 치뤄진 5월을 기점으로 아파트값이 뛰고 거래량이 늘면서 이상 과열 현상을 보였다. 서울 아파트 매매가격은 6월과 7월에 각각 1% 넘게 급등했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 상승세가 확산되면서 일반 아파트값까지 뛰었다. 새 정부가 들어서면서 정치적 불안감과 불확실성이 해소되며 매수심리가 살아난 영향이다.


◇ 새 정부 첫 부동산 대책 발표, 약발 미미

부동산 시장 과열을 막기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한 기간을 늘리고 대출 규제를 확대하는 내용을 담은 6·19 대책을 내놨다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다.

경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정 대상지역으로 추가하고 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 10%포인트씩 강화했다. 잔금 대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다.

대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤했지만 아파트값 상승 폭은 다시 커졌다. 문 대통령은 지난 7월 기업인간담회에서 참모들에게 "부동산 가격을 잡아주면 피자를 한 판씩 쏘겠다"고 말해 화제가 됐다.


◇ 김현미 국토부 장관 취임…'투기세력' 정조준

지난 6월 23일 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사에서 그는 집값 급등이 투기 수요 때문이라며 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다.

국토부는 중점적 추진 정책과제로 '서민 주거 안정'을 꼽았다. 이를 위해 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 의지를 밝혔다.

이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놨다. 지난 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다고 약속하면서 시장의 관심을 받았다.


◇ '8·2대책' 발표…투기과열지구 부활

첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 8·2 대책이 발표됐다. 지난 2011년 해제된 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 다주택자 양도세 중과·투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화·청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 한꺼번에 쏟아졌다.

이어 8·2 대책의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정됐고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용이 담겼다.


◇ 다주택자 돈줄 조이기…'가계부채 종합대책' 발표

지난 10월 24일 정부는 가계부채 종합대책을 발표했다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 내년 1월부터 기존 총부채상환비율을 개선한 신(新) DTI 제도가 시행된다.

그동안 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했다. 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄어 든다. 내년 하반기에는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입될 예정이다.


◇ 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

재건축 시장의 최대 화두는 단연 재건축 초과이익환수제였다. 초과이익환수제는 연말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기됐다. 하지만 정부는 예정대로 내년부터 시행한다고 밝혔다. 이를 피하려면 연말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 해 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.


◇ '주거복지 로드맵' 공개…세입자보호 대책 빠져

정부는 지난달 29일 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만호 공급 방침과 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 담겼다. 다만 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.
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