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[미리보는 새해 부동산 시장①] 높아진 규제벽에 수익형 투자 위축4월부터 다주택자 양도세 폭탄…전문가들 "임대사업등록 효과 제한적" 지적
올해 재건축 초과이익환수제 부활·新DTI·RTI 적용…높아진 '대출 문턱'
   
▲ 서울 송파구와 강동구의 모습. 사진=연합뉴스

 

올해 부동산 시장은 규제 강화에 이어 역대 최대 입주 물량까지 부정적인 전망이 가득하다. 특히 지난해 정권이 바뀌면서 냉·온탕을 오간 부동산 정책으로 예비 청약자들의 혼란이 더욱 커지고 있다. 이런 가운데 건설사들은 첫 단추를 잘 끼우기 위해 마수걸이 분양단지 공급에 신중을 기하는 모습이다. 일간투데이는 부동산 시장을 예측해보는 기획 시리즈 '미리 보는 새해 부동산 시장'을 통해 올해 전국 아파트 분양물량과 과거 분양물량을 비교해보고 전문가들의 새해 부동산 전망 및 제언을 3회에 걸쳐 연재한다. [편집자 주]


[일간투데이 송호길 기자] 새해 부동산시장 전망은 다소 어둡다. 각종 부동산 규제 강화 등이 예고돼 있어 안갯속 국면으로 접어들 전망이다.

올해에는 다주택자들을 옥죄는 규제 정책들이 본격적으로 시작된다. 올 4월부터는 다주택자가 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 양도세의 부담이 커진다.

현재 6∼42%인 기본 세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트씩 더 높은 세율을 적용받는다. 양도세 중과가 이뤄지면 세율은 16∼62%까지 오르게 된다.

하지만 시장 흐름이 정부의 예상대로 가지 않을 가능성도 있다. 늘어나는 양도세 부담보다는 집값 상승률이 더 높을 것이라는 기대감에 버티기에 들어갈 것이란 분석이 나오기 때문이다.

정부는 지난 12월 다주택자가 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대를 유지하면 다양한 인센티브를 주겠다고 발표했다. 양도소득세 등 각종 세금 감면과 건강보험료 감면 등의 혜택이 주어진다.

하지만 정부의 이 같은 인센티브가 실제 다주택자에게 별다른 유인으로 작용하긴 어렵다는 주장도 나온다. 혜택을 받을 수 있는 다주택자의 범위가 너무 좁아 인센티브가 당초 기대에 못 미친다는 지적이다.

김남근 민주사회를위한변호사모임 부회장은 "다주택자의 자발적인 임대사업자 등록을 유도하려면 강한 인센티브가 필요한데, 현재 거론된 인센티브 수준으로는 다주택자 입장에서는 임대사업자로 등록을 해봤자 세금 혜택을 크게 받지 못한다"며 "임대업 등록을 강제할 수 없다면 특성 시점까지는 등록을 강제하겠다는 단계적인 로드맵이 제시돼야 할 것"이라고 지적했다.

새해 재건축 시장의 첫 변화는 재건축초과이익 환수제의 부활이다. 이는 재건축추진위원회 설립 승일 일부터 준공까지 발생한 이익금을 부과율 등을 적용해 환수하는 제도로 지난 2006년 참여정부 시절 3.30 부동산 대책의 '재건축 개발이익 환수 및 투기방지' 대책 이후 다시 시행됐다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 "1월 1일 이후로 관리처분계획인가 신청을 하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당돼 새해 재건축 사업장은 사업 속도 감소는 물론 과열 양상도 다소 줄 것으로 예상된다"고 말했다.

대출규제로는 이번 달부터 적용된 신(新) 총부채상환비율(DTI)가 대표적이다. 주택을 담보로 대출받을 경우 다주택자들의 대출한도가 줄어드는 게 핵심이다.

그동안 DTI의 경우 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정해왔다. 하지만 신DTI의 경우 주택 관련 대출 금액은 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주택담보대출의 원리금까지 포함해 연간 소득을 나누는 방식으로 산정된다.

부동산 임대업자의 대출 문턱도 높아진다. 3월부터는 부동산 임대업자 대출에 새롭게 도입되는 임대수익 이자상환비율(RTI)이 도입된다.

RTI는 임대업자가 대출을 받을 때 건물가치 외에 임대수익으로 이자를 갚을 능력이 되는지를 판단하고 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. RTI 기준이 높아짐에 따라 대출을 적극적으로 활용한 투자가 위축될 것으로 보인다. 주택은 연간 임대소득이 이자 비용보다 1.25배, 비주택은 1.5배는 돼야 대출받을 수 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "수익형부동산 투자여건이 각종 규제로 인해 이전보다 열악해졌지만, 장기적으로는 시장 난립이 차단되고 공급과잉 현상이 완화되는 등 전체적으로 안정 추세를 보일 것"이라며 "투자 규제가 늘어나는 만큼 투자자들은 기존보다 투자처 선택 기준을 높여 더욱 보수적으로 접근해야 한다"고 조언했다.


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송호길 기자 hg@dtoday.co.kr

경제산업부 송호길 기자입니다.

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