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[조남철 세무사의 절세이야기] 주택취득 자금출처 세무리스크금전대차거래 약정
10년 주기 증여 등
정책 따라 계획해야
   
[일간투데이 일간투데이] 작년 부동산증여가 역대 최고치를 기록한 배경은 문재인정부의 8·2부동산 대책 등 부동산 양도세 중과에 대한 규제가 한몫을 했다. 요즘 부자들의 부동산 투자행태를 보게 되면 “규제받는 여러채보다 똘똘한 놈 한 놈만 잘 키우자”로 볼 수 있다. 그 똘똘한 놈은 강남, 서초, 송파의 아파트가 대표적이다. 어찌된게 가득이나 미분양된 수도권 외곽아파트들은 정부의 규제로 수요보다 공급이 더 많아지고 있다.

8·2 부동산 대책이 발표된 이후 부동산 취득 자금의 출처와 관련해 기 거래분에 대해서는 자금출처조사가 진행 중에 있고 앞으로 일어날 거래에 대해서는 자금조달계획을 신고하게 함으로써 그 효과를 배가시키려 노력중에 있다.

상속세법 및 증여세법 제45조 제1항에 의거 직업·연령·소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 당해 재산을 취득한 때에 당해 재산의 취득자가 다른 자로부터 취득자금을 증여받은 것으로 추정하나, 취득자금에 대해 충분한 소명이 있는 경우에는 증여받은 것으로 추정하지 않는다.

또한 상속세 및 증여세법 시행령 제34조 제1항에 의해 △본인의 신고했거나 과세받은 소득금액이나 △신고했거나 과세 받은 상속·증여받은 재산 및 △재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액 등 다른 재산 등의 취득자금으로 사용한 사실이 없이 당해 재산의 취득자금으로 직접 사용한 사실을 입증하는 경우 그 소득 등은 취득자금의 출처로서 인정되고, 미입증 금액이 재산취득자금의 20%와 2억원중 적은 금액에 미달하는 경우에는 증여추정을 하지 않는다.

그러나 상기규정에 불구하고 재산취득자금을 증여받은 사실이 객관적으로 확인이 되는 경우에는 그 취득자금에 대해 증여세가 과세된다.

부동산 취득 가액이 세대주의 경우 30세 이상은 2억원, 40세 이상은 4억원, 세대주가 아닌 경우 30세 이상은 1억원, 40세 이상은 2억원에 미달하는 경우 자금출처조사가 배제되기는 하지만 명백한 증여거래에 대해서까지 증여세까지 면제해주는 것은 아니다.

‘주택취득 자금조달 및 입주계획서’ 제출 의무는 자금의 출처를 부동산을 취득하는 단계에서부터 양성화함으로써 편법 증여 등을 사전에 방지하겠다는 취지다. 투기과열지구(서울 전역, 세종시, 경기도 과천시, 경기도 성남시 분당구, 대구 수성구)에서 거래가액 3억원 이상의 주택을 취득하는 경우 신고 의무가 있으며 해당 자료는 국세청 등에 통보돼 신고내역 조사 및 관련 세법에 따른 조사시 참고자료로 활용된다.

자금의 조달 계획을 자기 자금과 차입금 등으로 분류해 어디서 얼마를 조달하는지를 보고하는 것 이므로 신고하지 않은 증여 성격의 자금이나 신고가 누락된 소득 등으로 부동산을 취득하기는 어려워질 것으로 보인다.

따라서 합법적인 법의 테두리 안에서 적정한 세금을 내거나 상환능력에 따라서 금전대차거래 약정을 맺을 수도 있을 것이다. 증여는 소급 10년간 합산돼 과세가 되므로 사전증여를 계획하고 있다면 미리증여를 하고 10년이 지난 후 또다시 증여를 하는 방법도 고민해볼 수 있다.

자녀의 주택취득자금의 부족한 자금에 대한 세금을 절약하고자 금전대차거래를 한다고 한다면 상환능력에 맞는 계약서 작성과 실제적인 상환계획에 따른 실행이 증여세 추징을 피할 수 있는 길이라 하겠다.

새로운 정부의 정책 기조를 잘 예측하고 향후 자녀에 대한 자산이전 계획을 어떻게 할지를 신중히 고민을 해야 할 필요가 있다.

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