상단여백
HOME 오피니언 칼럼
[안국논단] 부동산 정책과 시장의 대결! 승자는?서진형 경인여대 교수·대한부동산학회 회장
   
최근 정부는 각종 부동산문제를 해결하기 위하여 부동산정책을 남발하고 있다. 부동산정책은 부동산과 관련된 문제를 해결하거나 특정한 정책의 목표를 달성하기 위하여 정부에서 추진하는 방침이며, 나아가 제도이다. 이러한 부동산정책이 필요한 이유는 부동산이 공공재적 성격과 국토성이라는 고유의 특성을 갖고 있기 때문이다. 부동산은 사유재산임에도 불구하고 가격급등으로 인하여 국민경제와 국가경제에 상당한 영향을 미친다. 이에 정부는 부동산시장에 개입하여 시장의 실패를 줄이려는 것이다. 즉, 부동산시장에 대한 공적인 개입이 부동산정책인 것이다.

그런데 부동산 시장도 정부가 개입하여 달성하고자 하는 정책의 목표와 다르게 움직이는 경우가 많다. 시장은 수요와 공급에 의하여 가격이 결정되는 공간이다. 이러한 시장의 메커니즘이 항상 최선의 결과를 낳거나 공정한 거래가 이루어지는 것이 아니다. 왜냐하면, 부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않고, 시장의 지역성, 거래의 비공개성, 부동산상품의 비표준화 등으로 인하여 완전경쟁시장에 접근하기 어렵기 때문이다.

이로 인하여 부동산시장은 투기세력의 승리로 빈부의 양극화, 서민의 심리적 박탈감 등의 부작용을 유발하게 된다. 그리고 부동산시장도 만만치 않은 힘을 가지고 있다. 시장은 자유민주주의 사회의 근간이다. 시장이 존재하지 않는 부동산정책은 존재하지 않는다. 정의가 먼저인가? 시장이 먼저인가? 라는 반문보다는 시장에서 정의가 실현될 수 있도록 정책을 시행하는 것이 먼저다. 부동산가격이 상승한다고 모든 부동산소유자를 투기꾼으로 간주하고 매수규제, 대출규제, 세금중과 등 모든 수단을 동원하여 시장을 죽이는 일은 부동산시장에서 여러 가지 부작용을 일으키게 된다.

시장은 부단한 혁신과 창조적 경쟁을 통하여 사용이 가능한 자원을 가장 적합하게 소비자들에게 배분하고, 경제효율을 높이고, 생산성을 향상시키는 기구로 논증되어 왔다. 따라서 부동산시장의 힘은 정부의 공적 개입에 적극적으로 대응하여 정책보다 한발 앞서 움직이기도 한다. 최근 각종 규제정책으로 정부가 부동산시장에 적극적으로 개입하였음에도 불구하고 서울 일부 지역의 아파트가격은 계속 상승하고, 일부 아파트는 3.3m²당 1억원 시대를 맞이하고 있다. 그러나 정부는 이러한 시장의 변화에 정책의 실패라는 인식보다는 정의감에 근거한 투기세력 근절에 목표를 두고 있다.

정부는 이제까지의 시장개입정책에 추가적으로 종부세 세율인상, 공시지가 인상, 대출규제 등의 모든 수단을 동원하려 하고 있다. 그리고 현 정부에서 추진한 “집주인과 세입자가 상생하는 임대주택등록 활성화 방안”에 대한 제도도 몇 개월만에 정책을 수정하려고 하고 있다. 현 정부는 지난해 5월 9일 출범하여 6.19대책을 시작으로 일곱 번의 부동산정책을 발표하였다. 그러나 부동산시장은 이러한 규제정책을 비웃기라도 하듯이 일부 지역의 부동산가격은 폭등하였고, 정책의 부작용은 다양한 분야에서 나타나고 있다.

역대 정부의 부동산정책을 보더라도 일부 전문가들의 평가를 종합하면 박정희정부는 1977년 경제개발5개년계획 등으로 토지가격이 급등하자 토지거래허가제도를 도입하여 규제하였으나, 토지가격의 폭등을 막을 수 없었다. 전두환정부 시절에 제정된 주택임차보호법은 긍정적인 측면도 있었으나, 노태우정부에서 주택임대차계약 기간을 1년에서 2년으로 확대하면서 주택임대차 가격의 폭등을 가져왔고, 김대중정부는 상가임대차보호법의 시행으로 상가권리금 및 임차보증금의 급등을 초래하였다는 평가이다. 노무현 정부는 대못 부동산정책이라는 여러 가지 규제정책을 시행하였음에도 최근 정부 중 가장 부동산가격의 급등을 초래하였다는 평가이다.

과거 정부 중 부동산가격을 안정시킨 정책은 노태우정부의 200만 주택건설계획임을 누구도 부인하지 못할 것이다. 최근 정부는 임대주택 등록제도 활성화를 통한 임대주택시장의 안정화를 추구하였지만, 다주택자의 매도유보에 따른 재고주택 공급감소로 인한 시장의 매물품귀현상을 초래하여 부동산가격 급등이라는 부작용을 낳은 것으로 분석하고 있다. 또한, 박원순 서울시장의 여의도, 용산 마스트플랜개발계획을 발표하였지만 해당지역의 부동산가격 폭등으로 개발계획을 철회하는 등 부동산시장의 반응에 두 손을 든 꼴이다.

이제까지의 역대 정부의 부동산정책을 종합하면 각종 규제위주의 부동산정책은 시장과 대결하여 승리한 사실이 없다는 것이 경험적 사실이다. 그럼에도 불구하고 정부는 왜 부동산 시장과 대립각을 세우며 각종 규제정책을 쏟아 내는지 국민들은 궁금하다. 결국 정부의 부동산정책은 국민들의 민심에 민감할 수밖에 없다. 일부 지역의 부동산가격 급등은 다른 지역의 국민들과 상대적 박탈감을 초래하게 되고, 청년세대들에게는 내 집 마련의 기대를 상실하게 한다. 이러한 국민들의 불안을 해소하기 위하여 정부는 부동산가격안정의 목표를 달성하려고 다양한 정책들을 시도하고 있는 것이다.

그러나 이러한 부동산규제정책은 항상 여러 가지 부작용을 일으키게 된다. 이제 정부에서도 부동산정책을 실시하고자 하는 경우에 정책시행에 따른 부작용을 종합적·장기적·균형적 검토가 필요하다. 계속적인 추가대책이나 정책의 변경은 정부정책에 대한 신뢰도의 추락을 가져오기 때문이다. 부작용이 없는 정책의 시행을 통하여 정의로운 시장으로 부동산시장을 유도하여야만 부동산이 국민들의 삶에, 국가경제에, 국민경제에 순기능을 할 것이다.

현 정부의 부동산정책에 대한 공과도 10년 후, 20년 후 역사적 평가가 이루어질 것이다. 또한, 단기적으로 시장과의 대결에서 승리자가 누구인지 부동산가격으로 논증할 것이다. 미래를 예측하는 것은 어려움이 있지만 과연 부동산정책이 승리할 것인가? 부동산시장이 승리할 것인가? 국민들은 지켜볼 것이다.


* 기고는 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.

<저작권자 © 일간투데이, 무단 전재 및 재배포 금지>






여백
여백
여백
Back to Top