우리금융경영硏 "수요기반 견고하나 매매수요 둔화"
"대출규제 등 주택담보대출 성장세 상당 기간 제악"

▲ 지난 14일 서울 강남구 대치동에 마련된 'DMC SK뷰' 견본주택을 찾은 망문객들이 청약 상담을 받고 있다. 사진=송호길 기자
[일간투데이 송호길 기자] 정부의 부동산 대책 등으로 서울 주택 가격 상승률이 1% 내외에 머무를 것이라는 전망이 나왔다. 다만 대내외 거시적 충격이 더해질 경우 시장 분위기가 급랭할 가능성도 제기됐다.

허문종 우리금융경영연구소 경제연구실 연구위원은 25일 '9·13 대책 이후 서울 주택시장 동향 및 전망'이라는 보고서에서 "규제 강화, 거래 감소 등으로 내년 서울 주택시장은 안정되겠으나 대기 수요와 공급 부족으로 하락 전환하기보다는 1% 내외의 강보합을 보일 것"으로 전망했다.

허 연구위원은 통상 부동산 정책 여파가 시장에 영향을 미치는 점을 고려할 때 지난 2015년 9월 주거안정대책 등의 주택시장 규제가 점차 시차를 두고 서울 주택시장을 안정시킬 것으로 예상했다. 특히 이번 9·13 대책의 경우 과거 참여정부 시절보다 전방위적이고 촘촘하게 짜여졌다고 봤다. 정부의 규제에도 불구하고 강보합 수준의 안정을 예상한 것는 서울 주택시장을 둘러싼 대기수요가 상당히 견고하기 때문이다. 서울 선호지역 아파트가 충분히 공급되지 못한 점도 원인으로 꼽혔다.

우선 수요 측면에서 저금리에 기반한 풍부한 시중 유동성, 수도권에 집중된 고소득층의 소득여건, 풍부한 잠재수요 등으로 수요기반이 견조하다고 평가했다. 올 3분기 기준 단기 유동자금이 1천105조원으로 명목 국내총생산(GDP)의 63.2%에 달한 점이 그 배경이다. 또 고소득층의 소득 증가율이 다른 계층에 비해 월등히 높고, 대기수요가 상당한 점도 추가 매수 여력을 뒷받침할 요인으로 지목했다.

지난달 진행된 서울 서초 '래미안 리더스원' 분양의 경쟁률이 42대 1을 기록한 점이 그 방증이라는 것이다. 래미안 리더스원은 건설사 보증 중도금 대출이 되지 않아 청약에 최소 10억원 이상의 현금이 필요했지만, 높은 경쟁률이 보이는 데는 이처럼 시중 유동성이 풍부하기 때문이라는 설명이다. 그는 또 서울 주택시장의 수요를 억제하는 요인으로 정부의 부동산 규제, 매매-전세가 갭의 확대, 전반적인 투자심리 위축 등을 꼽았다.

허 연구위원은 "현재로서는 가능성이 낮지만 참여정부 당시처럼 규제 강화 이후 대내외 거시적인 충격이 더해질 경우 주택시장의 분위기가 급랭할 수 있어 예의주시가 필요하다"고 경고했다.

공급 측면에서는 수도권에서 주택 공급은 늘어나지만 서울 선호지역의 아파트 공급 증가는 제한적이어서 '실질적인 공급 부족' 상태가 지속할 것으로 허 연구위원은 예측했다. 국토연구원이 추정한 2018∼2022년 서울의 연평균 신규 주택 수요는 5만5천호, 국토교통부가 추정한 연평균 공급물량은 7만2천호로, 수치상으로는 공급이 충분하다는 분석이다.

하지만 세부적으로 살펴보면 지난 2014∼2018년 서울의 전체 주택 준공물량 중 아파트의 비중이 연평균 40.6%로 서울을 제외한 지방의 57.5%보다 크게 낮다는 지적이다. 또 2018∼2022년 연평균 신규 수요 가운데 아파트 수요가 4만호에 달하지만, 신규 공급은 3만6천호에 그쳐 연평균 4천호 정도가 부족한 것으로 나타났다.

허 연구위원은 "다년간 지속한 서울 주택 가격의 급등 현상은 전체 주택보다 아파트, 특히 신축 아파트의 공급 부족에 기인했다는 점에서 정부의 3기 신도시 대책이 서울 선호지역에 대한 접근성을 충족하지 못할 경우 효과가 반감될 가능성이 있다"고 밝혔다.

이어 "금융회사의 관점에서는 향후 서울 주택시장의 거래량 축소, 대출규제 강화 등으로 주택담보대출의 성장세가 상당 기간 제약을 받을 것"이라고 덧붙였다.
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