코로나19로 리츠투자 관심섹터 갈려
[일간투데이 장석진 기자] 코로나19 극복에 대한 희망으로 21일 코스피지수가 장중 2000선을 돌파한 이후 중국과 미국의 경제전쟁 조짐과 확인되는 경제지표 악화에 22일 지수가 하락반전했다. 한편 단기 급반등에 주식 투자 부담이 커지자 잠시 소외됐던 리츠투자에 대한 관심이 재고되고 있다. 특히 코로나19사태로 리츠 시장도 양극화가 이뤄지는 분위기다.
리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 부동산 펀드와 함께 대표적인 부동산 간접투자 상품이다. 2020년 5월 현재 부동산펀드는 특별자산펀드를 포함 200조원대 규모를 자랑하지만 공모펀드는 3조원에 불과하다. 그만큼 기관과 투자자의 투자 여력이 큰 사모펀드 중심 시장이다. 리츠도 2012년 10조원대에서 2020년 현재 50조원대로 성장했지만 공모리츠는 2조원대에 불과하다. 개인들의 관심권에서 멀리있을 수 밖에 없었다.
하지만 전년 하반기, 정부가 리츠시장 활성화를 위한 각종 세제혜택을 쏟아내고, 기업들도 공모리츠 현물출자 과세특례 적용기한이 2022년까지 3년 연장됨에 따라, 자체 부동산 보유보다 자산 매각 후 재임대(Sale & lease-back)한 후 리츠를 통해 절세와 자본효율 극대화를 꾀하면서 공모리츠 시장이 활성화됐다.
리츠 투자의 매력은 상장된 주식을 거래함으로써 불필요한 거래비용과 절차 없이 손쉽게 고가의 부동산 투자를 할 수 있다는 점, 그로 인해 환금성이 좋아 필요시 언제든 투자회수가 가능하다는 점, 저금리 시대에 안정적인 배당과 더불어 시세차익(Capital gain)까지 노릴 수 있다는 점 등이다.
하지만 이런 장점에 매력을 느낀 투자자가 전년 말 과도하게 몰리면서 수급상 불균형으로 단기 주가가 급등했고, 초기 투자에 나선 투자자들은 안정적인 배당의 매력보단 단기 급락의 쓰라림을 맛봐야 했다. 대표적으로 전년 10월 30일 상장한 롯데리츠는 공모가 5000원에 시초가 6000원으로 시작해 익일 7100월까지 올랐으나 이후 하락을 거듭했고 코로나19 사태속에서 지난 3월 23일 장중 4435원까지 급락했다. 5월 22일 현재 종가 5560원을 기록중이나 일반 주식이 급반등한 것을 감안하면 초라한 성적이다.
롯데리츠에 이어 12월 5일에 상장한 NH프라임리츠는 공모가 5000원에 6500원의 시초가를 기록했고, 익일 6500원을 기록했으나 이후 3월 19일 장중 4100원을 기록할 때까지 쉼없이 떨어진 후 22일 5050원으로 거래를 마친 상황이다.
하지만 코스피의 단기 급반등이 상대적으로 리츠의 매력을 재부각시키고 있다.
유진투자증권 부동산 담당 김열매 연구원은 21일 보고서를 통해, 리츠 주가가 코로나19사태로 섹터별 차별화가 심화되고 있다며 팬더믹 사태가 장가화될수록 이 차이는 심화될 것으로 내다봤다. 김 연구원은 “호텔과 리조트, 헬스케어, 리테일 섹터 리츠는 부진한 반면, 통신 셀타워 관련 인프라와 데이터센처 리츠 주가는 상승세를 보여 코로나19 이후의 부동산 시장 변화 방향성을 보여준다”고 말했다.
그러면서 “팬더믹 사태가 조기 종식될 경우 상대적으로 부진했던 섹터의 반등이 예상되며 초저금리 시대에 리츠가 가진 배당수익률의 매력이 다시 주목받을 것”으로 전망했다. 특히 “임대주택, 주유소, 해외오피스까지 다양한 부동산 자산에 분산투자 가능한 특성도 매력적이라며 롯데리츠와 신한알파리츠에 다시 관심을 가져볼 것”을 주문했다.
한 증권사 WM팀장은 “현 정부가 다주택자에 대한 규제는 강화하지만 역으로 부동산 간접투자 활성화에 대한 의지는 지속적으로 보이고 있다”고 말하고, “전년 9월 발표한 공모리츠 활성화 방안에 공모리츠와 부동산펀드 투자는 5000만원 한도로 3년 이상 투자시 배당소득에 대해 9% 분리과세 적용을 포함시켰다”며 리츠 가격이 상대적으로 싼 지금이 리츠 장기투자에 나서기 좋은 타이밍임을 강조했다.
한 부동산 투자신탁사 소속 세무사는 “정부는 현재 내놓은 분리과세안에 취득세 감면 카드까지 검토하고 있다”며 “코로나19의 직격탄을 맞은 섹터의 부동산 자산을 편입하지 않은 리츠 중 공실없이 안정적인 수익이 담보된 리츠에 대한 투자는 향후 추가적인 주가 상승이 불투명한 상황에서 좋은 대안이 될 것”이라고 말했다.
장석진 기자
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