건교부/토지정책과
2003년 우리나라의 인구는 4천8백만명이나 1980년대 중반이후부터 진행된 출산력 저하로 총 인구수가 2020년 5천7십만 명을 정점으로 2030년에는 5천3십만 명으로 감소할 것으로 예상되고 있다.
우리나라는 2000년 고령화사회(노년인구 7%)에 진입하였고, 2019년 고령사회(14%), 2026년 초고령 사회(20%)에 도달하여 인구의 노령화와 노인단독가구의 증가가 급속도로 진행될 것으로 전망되고 있다.
따라서 외자유치 및 남북통일 변수를 고려하지 않는다면 과거 개발연대와 같은 급격한 토지수요 증가현상은 나타나지 않을 것이다.
나. 정보화 추세의 진전
정보화 시대의 진전에 따른 토지정책 수단의 첨단정보화와 부동산시장의 투명화가 진전됨에 따라 토지정책수단의 재정비 필요성이 대두되고 있다.
행정전산망, 토지종합전산망(토지정보관리시스템, LMIS), 필지중심토지정보시스템(PBLIS), 등기부전산화 등 행정업무의 상당부분이 전산화되고 있으므로, 이러한 행정업무 전산화 추세에 맞게 토지정책수단들의 기본틀과 운영방법을 선진화하고 행정절차 간소화 및 제도운영의 효율성 제고 필요하다.
다. 개방적 토지시장 환경
자산담보부증권(ABS, 1998),주택저당증권(MBS, 1999)과 같은 자산유동화제도가 도입되었고, 부동산투자회사(REITs, 2001)가 도입되어 자본시장과 부동산시장이 통합되어 부동산의 유동성이 높아졌다.
이로 인해 부동산도 금융자산과 마찬가지로 투자의 대상으로 변화하였으며, 앞으로 부동산시장의 국내 여건만이 아니라 세계 금융시장여건의 영향도 크게 받는 형태로 변화했다.
자본?금융시장의 개방과 함께 부동산시장이 개방되어 우리나라의 토지시장이 내국인만 참여하던 폐쇄적 시장에서 외국인도 참여하는 개방적 시장으로 변화하여 개방된 토지시장을 관리하는 체계적인 정책시스템의 구축이 필요한 시점이다.
세계무역기구(WTO) 체제의 출범, 경제협력개발기구(OECD)가입, 외국인토지법(1998)의 제정 등으로 외국인의 토지취득?보유?개발 등이 허용되었다.
2003년말 현재 외국인이 보유하고 있는 국내토지는 1억 4,854만㎡(4,493만평)로, 여의도 면적(8.5㎢, 행정구역기준)의 17.5배에 해당하고, 금액으로는 20조 9,013억원으로 2002년말의 1억 4,287만㎡(4,321만평)보다 569만㎡(3.8%)가 증가하였으나, 2001년도 취득면적(697만㎡)보다는 18.4% 낮은 규모이다.
1998년 6월 부동산시장을 개방한 이후 ‘98년 5,091만2천㎡, ‘99년 8,230만1천㎡, 2000년 1억1,307만5천만㎡, ‘01년 1억3,589만5천㎡, ‘02년 1억4,286만7천㎡, ‘03년 1억4,854만㎡(누계)로 꾸준히 증가하고 있으나, 증가율은 둔화되고 있는 실정이다.
따라서 외국인의 투자를 촉진하기 위한 토지이용규제의 투명화와, 정책의 안정적 운영을 통한 정책환경의 예측가능성, 토지시장의 투명화 등을 강구할 필요가 있다.
라. 환경의식의 변화
OECD 국가에서는 환경규제를 개별법체계에서 통합관리체계로 전환하고, 환경정책과 경제정책의 통합을 시도하고 있으며 아울러 환경정책과 공간정책의 통합도 검토하고 있다.
우리 사회는 지금까지 주도적인 가치관으로 자리잡아왔던 성장우선 파라다임에서 점차 생태지향적 파라다임으로 전환되는 과정에 있다.
이러한 사회기저의 파라다임 변화에 부응하여, 앞으로의 토지정책은 환경가치와 생태적 연결성을 내재화하여 자원보전과 이용의 효율성이 증대된 친환경적 국토관리가 주요 과제가 될 것이다.
국토관리의 기본이념과 틀이 친환경적으로 변화하여 2002년 제정된 「국토의계획및이용에관한법률(이하 : 국토계획법)」에 의해 국토관리 차원에서 개발과 보전의 조화를 시도하고 있고, 개발우선의 개념에서 환경성 우선의 계획 및 규제개념으로 전환하고 있다.
마. 여가수요증대 및 농업환경의 변화
본격적인 도시화가 추진되기 이전까지 우리나라 토지제도의 중심은 농지였음. 그러나 1970～80년대의 급격한 개발연대를 살아오면서 토지정책의 중심은 도시용지로 이동하였고, 국토공간에서 농지가 차지하는 비중과 기능은 도외시 된 채, 농지는 도시개발 예비지와 식량생산기지로서만 그 존재가치를 인정받아 왔다.
최근의 쌀 재고 누적과 WTO 뉴라운드 출범으로 국내 농산물 및 농지가격이 하락하여 농가경제는 침체되고 있고, 그 해법으로 농지에 대한 규제를 풀어 부족한 도시용지로 사용하고 농촌의 활력을 증진하고자하는 움직임이 나타나고 있다.
농업부문의 비중이 GDP의 4%, 경제활동인구의 8% 수준에 불과한데, 이러한 현상은 선진국도 유사하여 영국의 경우 GDP의 0.8%, 일본도 1%정도인 것으로 나타나고 있다.
이와 같은 농업부문의 비중감소는 농촌에는 농민만이 아니라 非농민도 거주하게 되는 공간임을 적극적으로 고려해야할 시점이고, 주5일 근무제로 늘어난 여가수요가 농업관광이나 전원주택지 수요 등으로 이어질 것이므로 농지의 난개발 방지책도 중요한 사항으로 고려되어야 할 것이다.
따라서 농지는 농정차원만이 아니라 토지정책 수단을 활용하여 국토관리 차원에서 계획적으로 이용 관리하는 방안이 강구될 필요가 있다.
◈기본방향
향후에 최대로 소요될 도시용지 면적을 선행적으로 확보하여 토지수요가 발생할 때 미리 공급할 수 있는 체제를 갖춤으로써 토지수급의 불균형문제를 근원적으로 해소하고, 지역개발전략과 연계한 토지공급전략을 수립하여 성장관리 및 지역균형개발 목표달성을 지원한다.
토지시장관련 정보망의 연계?구축을 통한 토지시장의 투명성을 확보하고, 용도지역별 코드화와 규제내용의 전산화를 통해 토지이용규제 및 개발관련 제도의 투명성을 제고하여 토지이용 및 개발관련 행정절차를 간소화키로 했다.
토지이용의 공공성을 강화하여 계획에 의한 개발체제를 확립함으로써 개발해야할 토지와 보전해야할 토지를 미리 구분하여 산발적인 개별입지를 방지하며, 개발대상 토지로 구분된 토지는 쉽게 이용하고 개발할 수 있도록 행위규제 내용을 단순화한다.
토지관련조세의 시장조절 및 관리기능을 제고할 수 있도록 조세체계를 정비하고, 개발이익환수제도의 확립을 통해 개발이익의 사유화를 최소화항 방침이다.
정보화 추세에 입각하여 정보화를 고려하지 않고 만들어진 각종 정책수단과 제도들을 재정비하고 선진화하여 제도운영의 효율성을 제고할 계획이다.
도시지역 중심의 토지정책에서 농지와 산지를 포괄하는 토지정책으로 전환하여 국토관리 차원에서의 농지 및 산지관리체제를 확립키로 한다.
파행적이고 임기응변적 정책 틀에서 벗어나 지속 가능하고 안정적인 정책의 틀을 구축하여 예측 가능한 정책환경을 조성할 방침이다.
◈주요 정책추진 방향
가. 토지시장의 안정기조 확립
필요한 가용토지의 공급을 확대하기 위하여 충분한 양의 필요토지를 미리 확보하고, 수요가 발생하는 경우 바로 공급할 수 있는 체제로 토지공급방법을 전환하여 공공의 토지시장조절 기능을 강화할 방침이다.
제4차국토계획에 의하면, 남북통일을 고려하지 않을 때 2020년까지 추가로 필요한 도시용지는 약 3,700㎢이고 인구가 최정점에 달하는 시점의 최대 도시용지수요는 약 5,000㎢로 추계됨.
현재 도시용지는 약 국토면적의 5.8%이므로 앞으로 5,000㎢를 도시용지로 추가확보하게 되면 전국토의 11%가 도시용지로 구성될 것이다.
최대 도시용지수요에 기초하여 필요한 용지물량 확보를 위하여 시가화예정용지 등으로 지정하고 나머지 지역은 보전용도로 철저히 관리해 나갈 방침이다.
토지에 대한 가수요 및 투기수요 억제대책도 토지공급정책과 더불어 지속적으로 시행함으로써 토지시장 안정기조를 유지하고 지가상승을 물가수준 미만으로 억제하고, 토지거래허가구역 지정, 투기지역 지정과 관계부처 합동 투기단속반 운영, 토지거래전산망을 통한 투기혐의자 적발, 투기혐의자에 대한 금융거래 일괄조회등 조치를 통하여 투기적 거래를 사전?사후적으로 철저히 관리해 나갈 계획이다.
투기수요를 억제하고 실수요자위주의 토지이용을 유도하기 위한 거래단계별대책도 추진할 계획이다.
사전단계에서는 투기예고지표를 개발하고 사전 경보시스템을 구축하는 등 시장모니터링체제를 구축하고, 매입단계에서는 실수요자위주의 거래질서를 확립하기 위해 토지거래허가제의 운영을 강화하고 허가후 이용목적 준수에 대한 사후관리도 강화해 나간다는게 정부 토지정책의 골격이다.
이와함께 개발단계에서는 기반시설부담구역제도 · 농지전용부담금 등 개발이익 환수제도를 마련하는 한편 보유단계에서는 불필요한 토지과다보유 또는 미이용 방치를 억제하기 위해 종합부동산세 도입, 과표현실화 등 보유과세부담을 가중.
매도단계에서는 지가급등 지역을 투지지역으로 지정하여 양도세부담을 강화해 나갈 방향이다.
나. 토지이용규제 체계의 투명화
현재 112개 개별법에서 중복되는 298개의 각종 용도지역?지구의 규제를 일원화하고 서로 상충되는 내용을 조정할 필요가 있다.
현재 정부에서는 토지이용규제 합리화방안을 마련하고 시행중이며 2003년 10대 규제개혁과제로 선정되고, 2004년 경제운용방향에 포함시켰다.
그 세부적인 내용은 ?토지이용규제기본법?을 제정하여 용도지역의 신설을 제한하고 규제지도 고시와 용도지역별 토지이용제한 내용의 DB화를 추진하고, 유사 용도지역?지구의 통?폐합, 과도하게 지정된 지역?지구의 조정, 사업구역의 행위제한 일원화(토지이용규제의 단순화)하는 한편, 주민의견 청취절차 도입, 지역?지구 지정 및 경계설정기준.지적고시절차 등을 마련(토지이용규제의 투명화)해 나갈 계획이다.
개별부서에서는 소관 용도지역의 통?폐합 등 자체 토지규제의 정비를 추진하고 있다
다. 부동산시장의 투명화 · 선진화 추진
실거래가 거래관행을 정착시키고 건전한 부동산거래 질서를 확립하여 투기행위 방지 및 부동산거래의 선진화 추진한다.
이를 위해 부동산중개업자의 실거래가 통지의무제도 도입을 통한 실거래가 확보시스템을 구축(‘05년 하반기부터 시행)하고, Escrow제도를 도입하는 등 부동산거래 질서를 확립해 나갈 계획이다.
이와함께 공시지가를 단계적으로 현실화하여 부동산과세기준 및 보상평가에 대한 형평성 · 적정성을 제고할 방침이며, 2004년현재 76%인 현실화율을 2005년에 90%까지 상향조정하는 등 단계적으로 공시지가 적정화를 추진하되, 과세부담 가중에 대한 대책도 동시에 수립해 나가고 있다.
또한 상업용 건물의 임대료 및 투자수익률을 조사하고 지표화하여 공신력있는 투자정보를 제공하고 시장의 투명성을 확보하는 한편 부동산간접투자회사 제도(Reits)의 활성화를 통하여 부동산시장의 투명성을 확보하고 이에 근거하여 일반 시민들의 부동산에 대한 간접투자를 유도할 계획이다.
라. 디지털 국토의 실현을 위한 기반구축
토지의 물리적 · 공간적 정보를 DB화하고 지리정보를 온라인화하여 일반에게 제공하는 국가지리정보체계(NGIS)의 추진해 나간다.
이의 일환으로 도시의 공간정보를 입체화?시각화한 3차원 공간정보구축사업을 추진하고 국가지리정보를 인터넷을 통해 일반국민에게 공급하는 온라인 지리정보유통체계도 확대 구축해 나갈 계획이다.
이와함께 다양한 토지규제통합정보 시스템 및 각 부동산전산망을 통합하는 토지종합정보망의 기반을 구축한다.
전국 모든 필지에 대해 112개 법령에 의한 298여 개의 토지규제사항을 전자도면상에 입력하는 토지관련 행정업무를 전산화하여 합리적 토지이용과 효율적 토지관리행정을 도모할 방침이다.