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투자매력 최고 무주공산 ‘LH 미분양 토지’LH 미분양 기획시리즈<4> 미분양 토지
  • 이영민 기자
  • 승인 2012.12.09 15:05
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대부분의 경제 전문가들은 내년을 그동안 진행돼온 세계경기침체가 최고조에 이를 것으로 내다보고 있다. 부동산시장 역시 이러한 경기흐름에 직접적인 영향을 받는다는 점에서 내년 주택시장도 고전이 예상된다. 그러나 어둠이 영원하지 않듯 어둠 뒤에는 찬란한 여명의 순간이 다가오는 법이다.

부동산업계 전문가들은 이제부터 서서히 새로운 시장흐름에 대한 준비를 할 때라고 말한다. 주택구매력을 가진 실수요자들에게는 2012년이 이러한 대세의 흐름을 준비하고 실속 있는 세제혜택까지 챙길 수 있는 기회의 시간이 될 수 있다는 얘기다.

여기에 미분양을 털어내려는 건설사들의 각종 금융혜택과 할인경쟁도 구미를 자극하기에 충분하다. 연말까지 예정된 정부의 취등록세, 양도세 감면조치는 실수요자라면 놓치기 어려운 혜택이다. 특히, 공기업인 LH 미분양주택의 경우 대규모 택지개발지구에 위치하며 공기업이 건설한다는 점에서 안정감을 더한다.

앞으로 본지는 수도권, 지방, 혁신도시에 공급하고 있는 LH의 미분양 아파트와 토지를 4회에 걸쳐 집중 진단하고 그 경쟁력을 분석해 본다.

빼어난 입지, 양호한 서울 접근성, 편리한 교통체계

서울강남, 인천청라, 오산세교 등…발전 가능성 ‘무궁무진’

[일간투데이 이영민 기자] 최근 전셋값이 매매가의 60% 수준을 넘어서고 있다는 뉴스가 연일 보도되고 있다.

며칠 전 삼성경제연구소는 보고서를 통해 과거 서울의 매매가 대비 전세가가 60% 비율을 넘어서면 매매가 상승률이 전세가 상승률보다 높았다고 밝혔다. 매매가의 60%선까지 전세가가 육박하면 ‘차라리 집을 사는 게 낫다’는 심리가 전세수요를 매매수요로 바꿨다는 얘기다.

물론, 현재의 시장에서 그러한 과거의 데이터를 일반화해서 매매가가 급작스러운 상승곡선을 타기는 어려워 보인다. 이 보고서에서도 10월 현재 서울의 매매가 대비 전세가 비율이 54%지만 50%대로 진입하는데 7년이 걸렸다며 단기간에 주택 매매수요가 늘어나진 않을 것으로 전망했다.

그러나 요즘 심심찮게 등장하고 있는 부동산 시장 ‘바닥론’에, 내년 하반기부터 완만한 경기 회복세 전망까지 나오면서 이제는 또 다른 시장의 변화를 준비해야 한다는 목소리도 점점 설득력을 얻어가고 있다.

특히, 뛰어난 입지와 가격적 메리트를 갖춘 무주공산의 토지는 가까운 미래에 커다란 투자수익을 가능하게 할 수 있다는 점에서 결코 간과해선 안 될 투자 포인트다.

이러한 이유로 LH(한국토지주택공사, 사장 이지송)에서 공급하는 대규모 택지지구들은 우선 관심대상이 될 수 밖에 없다. 우수한 입지와 편리한 교통, 쾌적한 환경으로 무한한 발전가능성을 가지고 있기 때문이다.

서울 강남을 비롯해, GCF(녹색기후기금) 유치로 한층 관심이 높아진 인천청라 등 ‘LH 알짜배기 미분양 토지’가 가진 장점과 투자 포인트를 짚어 본다.

 

   
▲ 서울강남지구 조감도 (제공 = LH)

◇ 서울 강남

최초 보금자리 시범지구인 서울강남 보금자리주택지구내 상업용지 9필지(1만㎡)를 공급중이다. 강남 세곡동 중심지역의 핵심 상권으로 형성될 이번 상업용지 공급에 수익형 토지를 물색하던 실수요자들이라면 좋은 투자기회가 될 것으로 보인다.

대상토지는 상업용지 9필지(1005∼1397㎡)로 공급예정가격은 66∼94억(3.3㎡당 2093∼2225만원)이며, 12월12일부터 계약이 가능하다.

이번에 공급하는 상업용지의 경우 건폐율 60%, 용적률 480%, 최고층수 8층(최저 3층)으로, 건축 제한사항은 최고한도임에 유의해 매입을 위한 사업성 검토 시 필지별로 반드시 확인해야 한다.

건축가능 용도는 제1·2종 근린생활시설, 판매, 업무시설(오피스텔 등), 종교, 의료, 교육연구시설 등으로 다양한 업종이 가능하다.

이번에 계약 가능한 토지들은 인근의 수서와 일원지역에 비해 저렴한 가격에 공급돼, 오피스텔이나 상가분양 등 사업추진 시 기대수익률을 높일 수 있다는 점에서 유리하다.

지구내 거주자(6800세대)뿐만 아니라, 세곡국민임대주택단지(2200세대), 세곡2보금자리주택지구(4400세대) 등 인근 지역 거주자들의 수요유입을 기대할 수 있어 강남 세곡동일대 신흥 상업지역으로 발전할 것으로 전망된다.

특히 이번에 공급되는 서울강남 보금자리주택지구내 상업용지 9필지는 우수한 입지와 편리한 교통, 친환경 사업지구 등 장점을 고루 갖췄다는 평가를 받고 있다.

우선 남측으로 헌릉로, 동측으로 밤고개길이 인접해 있고, 대상지 인근에 용인∼서울간 고속도로, 분당∼수서간 도시고속화도로, 서울외곽순환고속도로가 인접해 타 지역으로의 이동이 수월하다. 또한 지하철 3호선 수서역과 분당선·8호선 복정역이 인근에 위한다. 여기에 현재 계획중인 수서-평택간 KTX 건설 사업 완공 시 최적의 교통 요충지로 급부상될 전망이다. ▲분양문의 LH 강남사업본부 판매부 02-560-5008, LH 콜센터 1600-1004

 

   
▲ 인천청라지구는 지난해 8월부터 12월까지 공급한 근린생활시설용지가 최고 27대 1의 경쟁률로 공급됐으며, 올해 4월 일반실수요자를 대상으로 공급한 점포겸용단독주택지 D19블럭 100필지(2만8780㎡)가 최고 850:1의 높은 경쟁률로 88필지가 매각 완료되는 등 상업 및 단독주택지 등에 대한 매각과 매수문의가 꾸준히 증가하고 있다. (제공 = LH)

◇ 인천청라

인천경제자유구역사업의 궁극의 목적인 청라국제도시의 외국인투자유치 사업이 점차 활기를 띠고 있다. 외국인 교육환경 개선을 위하여 유치한 달튼외국인학교(CDS : Cheongna Dalton School)가 착공 1년여 만에 완공돼 지난 2011년 9월 개교했으며, 잭니클라우스 설계 퍼블릭 27홀의 테마파크형 골프장도 올해 6월 개장해 운영 중에 있다.

이외에도, 국제공모를 통해 국제금융단지 등 굵직한 대형 외국인투자유치 프로젝트 유치를 위한 절차도 속속 진행 중이다.

탄력 받는 투자유치사업과 주민입주 및 기반시설들의 점진적 완비에 힘입어 청라지구의 토지매각도 활기를 띠고 있다.

작년 8월부터 12월까지 공급한 청라지구내 근린생활시설용지는 최고 27대 1의 경쟁률로 공급됐으며, 올해 4월 일반실수요자를 대상으로 공급한 점포겸용단독주택지 D19블럭 100필지(2만8780㎡)는 최고 850:1의 높은 경쟁률로 88필지가 매각 완료되는 등 상업 및 단독주택지 등에 대한 매각과 매수문의가 꾸준히 증가하고 있다.

LH에서 현재 청라지구내 수의계약으로 공급중인 토지는 ▲상업용지 7필지(3만1000㎡) ▲주차장용지 15필지(2만1000㎡) ▲문화복지시설용지 1필지(1만1000㎡) ▲연립주택용지 2필지(6만8000㎡) ▲블록형단독택지 1필지(1만7000㎡) ▲단독주택지 200여 필지(7만㎡)가 있다.

수의계약중인 주거전용단독주택지 D3~D5블록은 테마파크형 골프장을 인접하고 중앙호수공원 및 생태하천인 심곡천과도 가까워 조용하고 쾌적한 전원주택단지로 최적의 입지라 할 수 있다. 공급가격 또한 저렴해 3.3㎡당 평균 400만원 내외이며, 아파트수요와 차별화된 주거공간을 원하는 매수고객 문의가 잇따르고 있다.

대금납부방법은 3년 무이자분할납부로, 계약금 10%에 잔금은 6개월 단위로 균등분할 납부해야 하며, 건축 전에는 완납해야 한다.

또한 수의계약대상 상업용지 C12~C13블록내 일부 필지는 청라국제도시 특화시설인 주운수로에 접하거나 인근 APT부지 및 주상복합용지 사이의 집단 상업시설에 위치하는 토지로, 청라지구내 공동주택지 입주가 연내 2만가구가 넘을 것으로 예상됨에 따라 충분한 배후수요에 따른 상권형성이 기대되는 지역이다.

청라지구는 주운시설(Canal way), 중앙호수공원 등 상권형성에 유리한 다양한 집객시설이 계획돼 있으며, 특히 일부 상업용지는 폭 50m에 8~10m의 수로와 보행산책로가 조성되는 주운시설을 끼고 있어 상가 1층 및 주운시설과 연결되는 지하1층의 활용도가 높아 상가개발자에게 적합하다.

이중 상업용지 C9블록 2필지는 중봉대로변 토지로, 1만562~1만690㎡ 면적의 대형필지다. 공급단가는 3.3㎡당 1048만9000원1120만원 선이며, 대형판매시설부지로 적합한 토지다.

주차장용지 15필지 중 5필지는 주차전용건축물이 가능하며, 최대 30%까지 근린생활시설 등으로 이용할 수 있고 나머지 10필지는 평면주차장으로 계획된다.

문화복지시설용지는 공연장, 전시장 및 그 부속편의시설(제1·2종근린생활시설)과 노유자 시설, 운동시설이 가능한 용지로 총 1만1000㎡ 면적에 ㎡당 가격은 164만6000원으로 저렴하다.

청라지구내 편익시설을 공급할 수 있는 조성용지가 업무지구내 중심상업지역을 제외하고 거의 소진된 상황임을 고려하면 최적의 매입조건을 갖춘 토지들로 볼 수 있다. ▲분양문의 LH 청라영종사업본부 판매부 032-540-1700, LH 콜센터 1600-1004

 

   
▲ 오산세교지구 조감도 (제공 = LH)

◇ 오산세교

오산세교지구내 상업용지 등 총 40필지(16만5000㎡)의 토지가 현재 무이자할부 대금납부조건으로 공급 중에 있다.

공급중인 토지는 지난 9월 대금납부조건을 더욱 완화해 공급한 토지로 최소 3년에서 최대 5년까지 무이자 분할납부가 가능하고, 중도금 및 잔금을 선납할 경우 선납기간에 대해 년 5.5%의 선납할인율을 적용해 할인도 가능하다.

이는 국민은행 1년 만기 정기예금금리보다 훨씬 높은 선납할인율 적용으로 할인효과가 커 대금선납에 따른 할인액 만큼 취득세 과세표준이 축소 인정돼 세금납부에서도 유리하다.

지구내 세마역과 오산대역 전철역이 위치하고 있고 인근의 서울~용인 고속도로를 이용할 수 있어 서울로의 진입도 빠르고, 북오산 나들목을 통해 경부고속도로와 서수원~오산~평택 민자고속도로를 이용할 수 있다.

또한, 세교지구는 1번 국도가 지나가고 동탄신도시와 2㎞밖에 떨어져 있지 않은 지리적 위치로 지역생활권이 양호하며, 전체단지를 공원으로 연결하고 물향기 수목원이 인접해 있어 쾌적한 환경으로 주목을 받고 있다.

공급중인 토지 중 오산대역 역세권에 위치한 상업용지와 국도 1번상의 주차장용지 및 유치원용지는 눈여겨볼만 하며 특히, 오산대역 인근에 공급하는 상업용지 등은 향후 동탄신도시로의 도로개설도 계획돼 있어 미래가치가 크다. ▲분양문의 LH 오산직할사업단 판매부031-831-5077, LH 콜센터 1600-1004

 

   
▲ 평택소사벌지구 조감도 (제공 = LH)

◇ 평택소사벌

평택소사벌지구는 총 면적 303만2000㎡ 규모로 조성되는 평택시 남부생활권의 중심에 위치한 택지개발사업지구로, 경부고속도로·경부고속철도·국도 1호선 등이 인접하고 평택∼제천간 고속도로 및 국도 45호선 우회도로가 지구 북측에 위치하고 있어 전국 어디에서나 신속하게 지구진입이 가능하다.

사업지구 서측으로 법원, 남측으로 평택시청·교육청 등이 인접하고 있고 사업지구내에 평택세무서·이마트가 입주 예정돼 있어 각종 편의시설의 이용이 쉽다. 또한 지제역·시외버스터미널이 인접하고 있어 대중교통 이용도 편리하다.

한편, 평택소사벌지구는 평택 구시가지에 인접해 조성됨으로써 기존 시가지 주민의 신규 주택 이전 수요가 크고, 배다리 저수지 등 천혜의 자연경관과 어우러지는 쾌적한 생태환경도시, 국내 최초 신재생에너지 기반의 청정에너지 도시로서 각광받고 있다. 지난 7월 인근 고덕산업단지에 국내외 최대규모로 삼성전자가 분양계약을 체결함에 따라 배후단지로서 발전가능성이 매우 높다.

총 1만6000여세대(4만4000여명)의 인구를 수용하는 소사벌지구는 올 8월부터 국민임대아파트 2개 단지와 효성아파트가 입주를 개시했고, 지난 6월부터 2개단지(공공분양, 국민임대)를 착공해 2013년 12월31일 준공을 앞두고 있어 단지 활성화에 대한 기대 또한 점점 높아지고 있다.

현재 주거전용 단독주택, 상업용지 등이 3~5년 할부조건 등으로 선착순 수의계약 중이며, 3.3㎡당 단가는 단독주택용지 329~373만원, 상업용지 843~919만원, 근린생활시설 605만원, 종교시설 504~547만원이다. ▲분양문의 LH 평택직할사업단 판매부 031-612-8789, LH 콜센터 1600-1004

◇ 김포한강

한강신도시는 김포시 일원 1085만4000㎡의 규모에 5만5000세대, 인구 15만3000명을 수용하는 대규모 신도시로 건설 중이다. 2006년 개발계획 승인 후 2008년 조성공사에 착수했으며, 현재 87%의 공정률을 보이고 있다.

2011년 준공된 김포한강로는 올림픽대로와 연결돼, 신도시와 서울간의 접근성이 한층 개선됐으며 현재 김포시에서 추진 중인 김포도시철도의 개통시 김포공항과 연결돼 교통여건이 비약적으로 개선 될 전망이다.

2011년 6월 첫 주민입주를 시작으로 현재 1만6000여세대가 입주했으며, 2012년말까지 3000세대가 추가로 입주할 계획으로 본격적인 신도시의 면모를 갖춰가고 있다.

현재 한강신도시내 미매각 된 토지들은 일반상업용지 41필지와 근린상업용지 5필지로 LH 김포직할사업단에서 수의계약으로 분양하고 있다. ▲분양문의 LH 김포직할사업단 판매부 031-999-5700, LH 콜센터 1600-1004

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