서울 허용연한 노후아파트 15만가구

현재 서울에서 재건축 허용연한을 꽉 채운 노후아파트가 15만여 가구에 달하는 것으로 조사된 가운데 이들 아파트에 대한 투자 관심이 고조되고 있다.

참여정부의 강력한 부동산시장 안정정책으로 한동안 계륵(鷄肋)과 같았던 재건축 아파트가 새 정부의 규제완화 방침에 따라 관심이 높아지고 있는 것이다. 또 재건축 가능연한을 꽉 채운 아파트가 수천~수만 가구씩 늘어나고 있어 재건축 시장이 부동산시장을 뜨겁게 달굴 분위기가 무르익고 있는 상황이다.

부동산정보업체 부동산써브가 서울지역 아파트를 분석한 결과 현재 재건축 허용연한인 준공 후 24년(83년 준공)이 지난 노후아파트는 모두 15만2360가구에 달하는 것으로 조사됐다.

서울지역 아파트가 모두 115만여 가구(2008년 1월 기준)인 점을 감안하면 서울 지역 아파트 10채 중 1채 이상은 재건축이 가능한 노후 아파트인 셈이다.

지역별론 강남구가 4만994가구로 가장 많고, 서초구 2만8038가구, 강동구 2만3350가구, 송파구 2만857가구, 영등포구 1만1519가구 순이다. 특히 강남권(강남, 서초, 송파)에만 9만 가구에 육박하는 노후 아파트가 몰려있는 것으로 나타났다.

따라서 새 정부 출범이후 재건축 활성화가 현실화 될 경우 강남 지역의 부동산시장이 다시 한번 출렁일 가능성이 높다는 것이 관련업계로부터 흘러나오고 있다.

한편 이번 조사에서 서울시 재건축 대상 아파트는 매년 늘어나 2009년 1만7180가구, 2011년 1만6392가구, 2013년 3만3162가구, 2015년 3만7812가구, 2017년 7만198가구가 증가해, 10년 후인 2018년엔 재건축 연한을 채운 노후 아파트가 현재보다 2배 이상 증가한 32만7104가구에 이를 것으로 조사됐다.

작년 12월 21일 도시 및 주거환경정비법 개정안이 공포ㆍ시행됨으로써 ‘재건축조합 설립’에 따른 주민동의율이 토지 등 소유자의 5분의 4에서 4분의 3 동의로 완화된 사항은, 재건축을 추진하는 단지에 일부 힘을 실어줄 것으로 점쳐진다.

현재 재건축을 추진 중인 강동 둔촌주공 조합 관계자는 “안전진단 통과 후 조합설립을 추진 중이지만 주민동의율이 46%에 불과하다. 하지만 개정된 법률 효과는 재건축 추진에 긍정적으로 작용할 것으로 생각된다”며 추가 규제 완화에 대한 강한 기대감을 내보였다.

그러나 관계전문가들은 올해도 역시 묻지마식의 재건축 투자는 절대 삼가야 한다고 충고했다. 그러면서 강북지역 일부 아파트 조합은 조합추진위가 2개나 생겨 추진위 간 분쟁이 생기는 등 여전히 재건축 진행은 난관이 많은 점 등을 그 요인으로 꼽았다.

아울러 대통령직인수위원회와 건교부가 용적률 완화 등 규제완화의 전제조건으로 초과이익 환수를 강조하는 등 조심스런 입장이기 때문에 투기보단 실수요적 장기 투자로 접근해야 한다고 조언했다.

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