매매계약서상 계약금 1억일때
일부만 받고 계약해도
해제시엔 1억 모두 포기해야

Q. 서울 상수동은 요즘 말로 핫한 동네다. 홍대 문화의 확장과 중국인 투자가 몰리면서 부동산 시세가 요동치고 있다. 최근 김모씨는 소유하고 있던 상수동 소재 다가구주택을 이모씨에게 10억원에 매도하는 매매계약을 체결하고, 계약금 1억원 중 500만원을 받았다. 그런데 계약한 날 저녁 다른 부동산에서 11억원에 위 부동산을 계약하자는 연락이 왔다. 김모씨가 위 매매계약을 해제하려면 이모씨에게 얼마를 돌려주어야 하는가.

A. 계약은 한 번 체결되면 계약대로 이행해야 하는 구속력이 생기고, 일방의 단순한 변심으로 계약을 파기할 수는 없다. 그러나 계약의 초기 단계에서는 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 기회가 있는데, 중도금이 지급되기 이전에 계약금의 교부자(매수인)는 계약금을 포기하고 수령자(매도인)는 받은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항).

그런데, 여기에서 포기하거나 상환할 금원의 범위가 실제로 수수된 계약금액인지, 혹은 매매계약서상의 약정 계약금액인지 여부가 문제된다. 위 사례에서 실제 수수된 계약금은 500만원에 불과하지만, 매매계약서상 계약금은 1억원이다. 즉, 김모씨가 매매계약을 해제하기 위해서 이모씨에게 돌려줄 금원이 원금 500만원 이외에 추가로 500만원인지 1억원인지가 문제이다.

대법원은 “매도인이 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 돼 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다”라고 판시하였다. 즉, 매도인 김모씨가 위 매매계약을 해제하기 위해서는 매수인 이모씨로부터 받은 계약금 500만원과 함께 해약금 500만원만 돌려줘서는 안 되고, 약정된 1억원을 추가로 지급해야 한다.

위 상황과는 반대로 매매계약 체결 이후 위 부동산 시가가 급락하여 매수인인 이모씨가 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있겠는지 문제될 수 있다. 매매계약시 지급된 계약금만 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 약정이 있었다면 500만원만 포기하면 될 것이다. 그러나 이러한 약정이 없을 경우, 원칙적으로는 매수인 이모씨는 지급한 계약금 500만원의 포기만으로는 계약의 구속력에서 벗어날 수 없고, 나머지 9500만원을 지급해야 계약을 해제할 수 있다고 할 것이다.

그러나 이러한 사안으로 재판을 할 경우, 매도인의 계약 해제의 이유, 매도인의 실제 손해 등을 고려하여 9500만원의 손해배상액은 대폭 감액될 수 있다. 매매계약에서 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지금하는 것이 일반적인 관행이고, 이 중에서 계약금은 총 매매대금의 10% 정도가 보통이다.


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