이주헌 변호사

땅·건물 주인 다를때
건물소유자 철거대신

토지사용료 지급해야


A는 서울시내 토지에 건물을 신축해 토지와 건물에 소유권을 가지고 있다. A는 건물을 신축하면서 많은 대출금을 사용하느라 토지에 대해 근저당권을 설정했는데(이 당시 건축의 90%정도 완공됨), 대출금을 갚지 못해 토지가 경매돼 B에게 소유권이 이전됐다. 이후 건물도 경매됐는데 C가 경락받아 소유권이전등기가 경료됐다. 이와 같이 토지는 B명의가 됐고, 건물은 C명의가 됐던바, B는 C에게 자신의 동의 없이 건물을 계속 유지할 수 없으므로 건물을 철거하던지 아니면 토지 사용료를 지급하라고 한다. B의 C에 대한 청구는 합당한가?


토지와 건물이 동일인 소유에 속해 있던 중 토지나 건물 중 하나만 경매가 돼 토지와 건물의 소유권이 달라질 경우, 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 본다(민법 제366조). 따라서 건물의 소유자는 건물을 철거하지 않아도 된다. 다만, 적정의 토지사용료는 지급해야 할 것이다.

그런데, 나대지인 토지에 건물이 신축되기 이전에 근저당권이 설정돼 있었고, 그 이후에 경매가 진행돼 근저당권이 말소되는 경우에는 신축건물을 위한 법정지상권이 인정되지 않고, 법정지상권이 인정되기 위해서는 근저당권 설정 당시 사회통념적으로 독립된 건물로 볼 수 있을 정도의 건축행위가 있어야 한다는 것이 판례이다.

사안의 경우 근저당권 설정 당시 이미 90%이상의 건축행위가 있었으므로 토지의 경락인 B는 건물의 소유자 A에 대하여 법정지상권을 인정해야 한다. 여기에서 다시 A의 건물을 경락받은 C에게도 법정지상권이 인정되는지 문제가 될 수 있다.

법정지상권이 있는 건물을 경매에 의하여 낙찰받은 자는 원칙적으로 당해 건물의 소유권 뿐 아니라 당해 건물의 법정지상권도 함께 취득한다는 것이 판례이다. 다만, 경매조건에 건물에 대하여 향후 철거해야 한다는 등의 특약이 있는 경우에는 법정지상권을 취득할 수 없다.

본 사안을 보자면, 첫번째 경매에 의해 토지의 소유권은 B가 취득하고, 건물의 소유권은 A에게 있게 되므로 A는 위 토지에 대해 법정지상권을 취득했다. 이러한 가운데 다시 건물이 경매되어 C에게 소유권이 이전되었던바, C는 B에 대해 법정지상권을 주장할 수 있다. 다만, C는 B에 대해 토지에 대한 적정한 지료를 지급할 의무가 있는데, 당사자간 협의가 안 될 경우 법원에 지료지급 청구의 소를 제기해 결정할 수 있다. <이주헌 변호사>


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