이주헌 변호사
등기이전서류 등 준비 변제 기회를
A와 B는 A 소유 토지를 10억원에 매매하기로 하고, 계약 당일 계약금 1억원을 받고, 한달 후 중도금 2억원, 2달 뒤 잔금 7억원을 지급하기로 했다. 특약으로 중도금과 잔금지급시일까지 지급되지 않을 경우, 매매계약은 자동으로 실효된다고 했다. 그런데 B가 잔금 지급일이 지나도록 잔금 7억원을 지급하지 않고 있다. 위 매매계약은 그대로 실효되는가. A로서는 위 매매계약을 실효시키기 위해서 어떠한 조치를 취해야 하는가.
부동산 매매계약에서 매수인이 잔금지급기일까지 잔금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 해 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 경과 사실만으로는 매매계약이 자동해제된 것으로 볼 수는 없다. 따라서 위 사안에서 매도인인 A는 B가 잔금을 미지급하고 있더라도, 자신이 제공하기로 한 등기이전서류 등을 준비해 변제의 제공을 해야 B에 대해 이행지체에 빠뜨리게 하고 계약을 해제할 수 있다.
그런데, 이러한 잔금 지연의 상황에서 당사자간 지급기일 연장의 합의를 하고, 새로운 약정기일까지도 잔금의 지급을 불이행할 경우에는 매매계약은 자동적으로 해제되는 것으로 약정을 했다고 한다면 두 번째 기일에서는 매도인이 별도의 이행의 제공을 하지 않더라도 기간 경과로 위 매매계약은 자동으로 실효된다고 할 것이다.
계약금 이외에 중도금이나 잔금의 일부가 지급된 이후 계약이 해제된 경우에는 이미 지급된 계약금, 중도금, 잔금은 어떻게 처리돼야 하는지에 관해 다툼이 있을 수 있다. 계약서에 잔금 미지급을 이유로 한 매매계약 해제시 손해배상액이 미리 정해져 있다면, 그 손해배상액만큼만 공제하고 나머지를 돌려주면 될 것이다. 경우에 따라 계약금 상당액을 손해배상액으로 정해 놓았을 수 있다.
그런데 ‘중도금 지급 이전에 계약금만 지급된 상태에서 계약을 해제할 경우 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다’는 규정만 돼 있고, 당사자 일방의 채무불이행에 의한 계약 해제에 관해서는 정해진 규정이 없다면, 매도인은 자신의 손해를 입증해 손해액을 산정하고 그만큼을 공제한 후 나머지 금액을 반환하면 된다. 매도인의 손해 입증은 간혹 입증이 불가한 경우도 있는데, 매매계약서를 작성할 때는 계약 불이행시 손해배상액을 미리 정해 놓는 것이 필요하다.
일간투데이
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