이주헌 변호사
건물매수 청구할수없어
甲토지의 소유자인 A의 조카 B는 A의 대리인이라고 하며 무단으로 임차인 C와 甲토지에 관해 임대차계약을 체결했고, C는 위 토지에 乙건물을 신축한 후 거주했다. 위 토지에 대한 임대차 계약 기간이 만료하자 C는 임대차의 갱신을 원했으나, 소유자 A는 이미 위 토지를 D에게 매도한 후였다. 이에 C는 지상물매수청구권을 행사하려 하는데, 이 때 C는 토지 소유자인 A나 매수인 D를 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있을까?
건물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간이 만료되거나 기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고로 임차권이 소멸한 경우에 임차인은 민법 제643조에 따라 임대인에게 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있다.
임차인의 지상물매수청구권은 국민경제적 관점에서 지상 건물의 잔존 가치를 보존하고 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 것으로, 임차권 소멸시 건물 기타 공작물이 토지 위에 현존할 경우 임차인은 우선 임대인에게 계약의 갱신을 청구하고, 임대인이 갱신을 원하지 않을 때 임차인은 건물 기타 공작물의 매수를 청구할 수 있으며, 매수청구권 행사시 매매계약이 성립한다. 단, 이 때 임차인의 2기분의 차임 미지급 등 채무불이행을 이유로 임대차가 종료된 경우에는 청구권을 행사할 수 없다.
지상물매수청구권은 원칙적으로 임차권 소멸 당시에 토지 소유권을 가진 임대인을 상대로 행사할 수 있다. 다만, 임대인이 제3자에게 토지를 양도하는 등으로 토지 소유권이 이전된 경우에는 임대인의 지위가 승계되거나 임차인이 토지 소유자에게 임차권을 대항할 수 있다면 새로운 토지 소유자를 상대로 위 매수청구권을 행사할 수 있다.
한편 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속됐다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대했다면, 토지 소유자가 위와 같이 임대인의 지위를 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다.
위 사안에서 토지 소유자가 아닌 B가 대리권한 없이 C와 임대차계약을 체결한 경우, 원래 토지 소유자인 A가 B의 무권대리 행위를 추인하는 등 임대차계약을 효과가 A에게 귀속되지 않는 한, C는 A를 상대로 지상물 매수청구권을 행사할 수 없으며, A로부터 토지의 소유권을 이전받은 새로운 토지소유자에게도 지상물의 매수를 청수할 수 없다.
일간투데이
dtoday24@dtoday.co.kr