주산硏 '2019년 주택시장 전망'
"서울 주택가격 1.1% 상승"
대출규제·금리인상 등 변수
[일간투데이 송호길 기자] 올해 부동산 시장은 정부의 연이은 규제로 비교적 안정세를 보이고 있다. 올해 3분기 서울 등 일부 지역의 주택 가격이 급등했지만, 9·13 부동산 대책 이후 매수세가 위축되면서 서울 집값이 꺾였다.
내년 주택시장도 정부 규제정책 영향이 지속될 전망이다. 전국적으로 집값과 거래, 공급 모두 하락세에 접어드는 반면, 서울은 주택시장이 불안해지면 언제든지 주택가격이 다시 급등할 여지가 있다는 분석이다.
■ "지방 집값 하락, 서울은 유지"
주택산업연구원(이하 주산연)은 29일 '2019년 주택시장 전망'을 통해 "올해 주택시장은 서울 아파트 가격 급등과 단독주택가격 상승이 전국 주택가격을 견인했다"며 "놓쳐버린 지방주택시장 관리의 골든타임, 대출 제약 강화에 따른 자산가구와 비자산가구의 주택구입여력 차별화, 주택시장의 초양극화·국지화가 진행되면서 정부와 민간의 갈등·대립이 있었던 해"라고 분석했다.
주산연이 이날 발표한 보고서에 따르면 내년 전국 매매가격은 0.4% 하락, 전세가격은 1.0% 하락할 것으로 예상된다. 서울 주택가격은 올해보다 상승 폭이 크게 둔화하나, 잠재된 상승압력요인으로 매매 가격이 1.1% 상승할 것으로 예측됐다. 아파트 상승률은 1.6%로 예상했다.
아파트 공급 부족, 새 주택에 대한 선호, 풍부한 시중 유동성, 낮은 자가점유율, 주택가격 상승에 대한 학습효과에 따라 집값이 다시 치솟을 가능성이 높다는 분석이다.
특히 아파트 가격 하락폭이 확대되고 있으나, 단독주택가격 상승세가 이를 상쇄해 전국 주택가격 하락수준은 현장에서 체감되는 수준보다 낮다고 설명했다.
■ "주택시장 불안감 여전할 것"
내년 건설 지표도 연속 마이너스 성장이 예상된다. 주택투자는 주택공급 누적, 경기하강과 부동산 규제정책으로 인한 투자심리 냉각, 서울의 택지 부족과 같은 요인들이 겹쳐 감소 전망. 사회간접자본(SOC) 예산 축소로 인해 토목 건설 투자도 감소할 것으로 보인다.
공급은 올해보다 10 ∼20%가량 줄어 인허가 48만9천호, 착공 38만호, 분양 22만5천호, 준공 52만1천호 수준이 될 것으로 예상했다.
주산연은 "정부의 다양한 규제정책이 본격화되면서 민간 주택사업자의 사업여건은 올해보다 더 나빠질 것"이라며 "공급물량이 전반적으로 감소하며 지난 2011년 준공물량 33만8천호 저점 이후 7년째 증가하던 준공물량이 내년에는 감소세로 전환할 것"이라고 내다봤다.
주산연은 다음해 주택시장에 영향을 미칠 주요 5대 영향변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲금리 ▲공급량 ▲가계부채 ▲입주량을 꼽았다.
주산연은 "내년 공급요인에 의한 가격변동 위험은 비(非)서울지역에서 줄어들 것으로 보이나, 금융요인 영향력이 확대되면서 주택시장 불안은 여전히 지속될 것"이라며 "이외에도 전세가격, 재건축 관련 규제, 후분양제 및 분양 원가 공개항목 확대, 보유세 강화 등은 주택시장 하방 요인으로 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다.
오는 30일 한국은행의 기준금리 인상 여부가 부동산 시장의 변수로 떠오르고 있다. 한은이 기준금리를 인상하면 대출자들의 금리부담은 더 커져 주택시장이 위축될 가능성이 제기된다.
김덕례 주산연 주택정책연구실장은 "내년 변곡점은 서울 주택가격 변동성 확대 위험과 금리 인상이 소비자 부담으로 가중되는 시점이 될 수 있다"며 "안정적인 서울 주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 경제 상황을 고려한 합리적 수준의 금리 인상 정책이 중요하다"고 강조했다.
송호길 기자
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