참여정부는 부동산투기 억제를 위한 강력한 투기억제정책을 연이어 발표하고 있으며 이와 함께 부동산시장의 투명화를 위한 부동산중개업법의 개정, 주택가격공시제 등 제반 정책들을 제시되고 있다.
2003년 10. 29일의 부동산시장 안정대책은 재건축아파트에 대한 개발이익 환수를 포함해서 토지거래 허가면적의 강화 등 현재까지 발표된 정책중 가장 강력한 정책으로 평가된다. 그러나 KDI의 보고서에서도 지적한 것처럼 가격안정을 위한 규제 강화와 비례해서 시장의 반발도 커진다는 점이다. 본 고는 부동산정책이 시장의 순기능을 극대화하고 시장 불균형을 제어하기 위해서 현 부동산정책의 문제점을 진단하고 보다 합리적인 방안을 제언하고자 한다.
서울의 경우 전지역이 투기과열지구로 지정되어 있고 또한 대부분 지역이 투기지역으로 지정되어 있으며 행정중심복합도시 지정지역과 택지개발지구 예정지 등 개발예정지를 포함한 주변지역은 이중, 삼중의 규제를 받는 실정이다.
우리는 동일효과를 달성하기 위해서 상대적으로 단순한 방법론이 우위에 있다는 점을 고려해야 할 것 같다. 또한 행정단위별로 일괄적으로 규제되는 현시스템에서는 선의의 부동산활동까지 위축시키는 부작용을 낳고 있어 규제의 시행과 해제에 보다 체계적인 접근이 필요하다고 판단된다.
예를 들어 사업시행 초기의 신도시 개발지역이 투기지역으로 지정됨으로써 보상가격의 상승과 사업의 원활한 시행에 걸림돌이 되는 사례를 들 수 있다. 그 결과 이를 보완하기 위한 조세특례제한법의 개정과 같은 보완작업을 불가피하게 한다.
두 번째로는 정부가 발표하는 각종 부동산정책이 시장의 흐름을 선도하는 것이 아니라 추종하고 있어서 정책의 시의성 문제를 나타하고 있다.
그 원인으로는 투기지역 지정과 해제에 소요되는 시간을 고려할 때 이에 따라 발생하는 시차 때문으로 보이며 투기지역 지정의 기준이 되고 있는 부동산가격정보의 수집 시점과 정책시행 시점과의 차이가 그 원인으로 보인다. 그 결과 이미 가격이 하락추세에 접어든 이후에도 규제정책이 계속 발효되는 문제를 가져오게 된다.
■ 정책기능 제고를 위한 제언
부동산정책의 순기능을 제고하기 위해서 정부의 부동산규제는 좀 더 단순화할 필요가 있다고 생각된다. 근본적으로 규제에 의한 시장의 안정화에는 일정부분 한계가 있기 때문이며 이를 위해서는 개별정책의 효과에 대한 평가라는 환류 체계의 정립이 필요할 것이다.
또한, 부동산시장은 국지적 성격을 가지고 있으며 가격변화의 움직임이 이전에 비해서 더욱 빨라지고 있다는 점을 감안할 때 현재의 투기지역 등 규제지역의 지정체계에 변화가 필요하다. 투기지역 등 각종 규제지역의 수립의 기준이 되고 있는 지가 및 주택가격의 상승률과 함께 가격 변동에 영향을 미치는 지역적 지표를 기준으로 추가할 필요가 있다.
특히 주택시장 보다 더욱 국지적인 성격을 가지고 있는 것으로 판단되는 토지시장의 경우 가격상승을 유발하는 시장지표의 변화를 통해서 실제 가격상승이 실현되기 이전 시점에도 그 변화율을 예측할 수 있기 때문이다.
지가변화의 경우 해당 지역내 건축허가실적, 경매건수, 담보평가 건수 등 보다 지역적인 차원에서 이용가능한 지표를 적용할 경우 현재보다 합리적인 규제지역의 선정과 해제기준으로 이용가능할 것으로 보인다.
참여정부는 이전에 비해 강력한 투기억제 정책을 수립해 왔으나 정책의 효과에 대한 환류체계가 미흡한 것으로 생각된다. 또한, 각종 규제 시행시 미시적인 차원에서의 지표를 정책지표로 도입함으로써 정책의 효과를 높이는 방안에 대한 연구가 필요하다고 본다.