건교부, 올해 총 52만가구 주택건설 청사진 발표
주택가격은 저금리하에서 경기회복의 지연으로 시중 부동자금이 주택시장에 유입되어 수도권을 중심으로 주택가격이 불안양상을 보였으나, 6월부터는 하향 안정세를 유지했다.
매매가격은 재건축아파트 등에 가수요가 집중되어 상승세가 지속되었으나, 주택거래신고제 시행(3.30) 및 재건축 개발이익환수방안 확정(6.7) 등으로 안정세로 돌아섰다.
전세가격은 2003년(-1.4%)에 이어 안정세가 지속된 가운데 하락폭이 더욱 확대(-5.0%)되었으며, 월세가격은 전세가격의 하향안정세가 지속되면서 작년말 1.02%를 기록('03년말은 1.07%)했다.
주택건설은 주택경기의 침체로 작년도 계획 52만호중 11%가 감소한 46만3,800호를 건설(전년대비 -20.8%)했으며, 공공부문의 침체가 지속되는 가운데 재정이 지원되는 국민임대주택은 2003년도보다 23.3% 증가한 9만호를 건설했다.
지역별로는 전국적으로 전년에 비해 줄어들었으며, 서울을 중심으로 수도권의 실적이 2003년에 비해 감소했다.
유형별로는 수요자의 선호도가 높은 아파트 건설실적이 전년도에 비해 13.9% 감소했다.
분양은 주택시장 안정대책 추진으로 투기적 가수요가 감소되고 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 청약경쟁률이 하락하는 현상을 보였다.
미분양주택 또한 10.29 안정대책 이후 증가해 작년말 현재 6만9,133호가 미분양 상태(‘03년말 대비 80.7% 증가)이다.
경기회복이 지연되면서 부도업체수도 전년 보다 39.7%가 증가해 109개 업체가 부도를 냈다.
2. 주요 추진 정책
중산ㆍ서민층의 주거안정 및 주거수준을 향상시키기 위해서는 주택시장 안정이 필수적이므로 이를 위해 주택공급 및 주택자금 지원확대 시책을 마련하는 한편, 투기수요 억제책을 지속으로 추진했다.
주요 추진 정책은 △재건축 개발이익환수 도입방안 마련(6.7) △건설경기 연착륙 방안(7.2, 당정협의) △표준건축비 상향조정(9.20) △투기과열지구 탄력운용 방안(11.9) △임대주택사업 활성화 방안(11.12, 경제장관간담회) 등이다.
이와함께 정부는 서민주거복지 지원강화을 위해 △서민ㆍ중산층 안정대책 추진상황 점검회의(3.24) △서민 주거복지 확대방안(6.8, 국무회의)을 추진했다.
그리고 주택자금 지원은 국민임대 건설 확대에 따른 소요자금은 증가했으나, 기금의 수요자 자금 감소 등으로 지원 규모가 전년보다 6.9% 감소했다.
공공택지 공급은 작년에 주택건설이 가능한 공공택지 총 1천256만평을 공급(수도권 654만평, 지방 602만평)했으며, 작년중 전국 22개지구 1천478만평을 택지개발예정지구로 지정했다.(수도권 13개지구(1,363만평), 지방 9개지구(115만평))
이밖에 제도개선 사항으로는 △아파트 후분양 활성화 방안(2.3, 국무회의) △아파트 분양제도 개선방안(7.14, 당정협의)을 추진했다.
Ⅱ. 2005년도 주택시장 전망
주택공급이 꾸준히 유지되는 가운데 투기수요가 제거되는 등 수급불안이 완화되면서 집값은 안정세를 유지할 전망이다.
공급측면에서는 작년에 46.3만호를 건설한데 이어 금년에도 50만호 이상을 건설하는 등 공급을 지속적으로 확충키로 했다.
수요측면에서는 다주택자에 대한 종합부동산세 시행.주택가격공시제도 도입 등으로 투기수요가 크게 위축됐으며, 전세가격은 주택시장의 거래 위축 및 입주물량의 증가로 지난해에 이어 하향 안정세가 지속될 전망이다.
다만, 서울 강남 재건축.뉴타운사업 및 판교신도시 주변지역 등에서는 개발여지가 있어 국지적으로 매매가격상승이 우려되고 있다.
Ⅲ. 2005년도 주택건설 및 지원계획
1. 주택건설계획
주택경기가 침체된 작년과 달리 금년에는 집값 안정기조가 유지될 것으로 전망되어 금년중에 총 52만호를 건설할 계획이다.
이중 공공임대주택은 국민임대주택 10만호 등 총 15만호를 건설하고, 분양주택은 총 37만호를 건설키로 했다.
지역별로는 주택수요가 많은 수도권에 28만호, 수도권외 광역시에 10만호, 기타 지역에 14만호를 건설한다.
공공임대주택은 중산ㆍ서민층의 전월세 부담을 완화하기 위해 국민임대주택 10만호 등 공공임대주택을 15만호 건설키로 했다.
이중 재정(10~40%)이 지원되어 임대료가 시중보다 저렴하고 장기간 거주할 수 있는 국민임대주택을 10만호 건설키로 하고, 수도권에 55천호을 서울지역에 23천호를 각각 건설할 예정이다.
이를 위해 정부는 총 3.1조원의 자금(재정 9천337억원ㆍ기금 2조 1천736억원)을 지원하고, 소요택지 997만평을 차질없이 공급할 계획이다.
국민임대주택 이외에 공공임대주택을 5만호 건설하고, 이를 위해 국민주택기금에서 2조 1,699억원을 지원키로 했다.
사업주체별로는 주공과 지자체에서 11만호를 건설하고 주택업체에서 국민주택기금을 지원받아 4만호를 건설할 방침이다.
국민임대주택은 주공과 지자체가 지역별 수요와 택지확보 여건 등에 따라 물량을 분담해 10만호를 건설하고, 공공임대주택은 공공기관에서 1만호, 주택건설업체에서 4만호를 건설해 총 5만호를 공급할 계획이다.
분양주택은 주택업체의 주택공급 의욕이 위축되지 않도록 대응해 계획물량 37만호를 차질없이 건설키로 했다.
정부는 무주택 서민의 내집마련 기회를 확대하기 위해 적정 수준의 주택공급을 유지하고 실수요자 지원을 강화할 방침이다.
이를위해 장기저리의 모기지론지원을 확대하고, 기금지원 조건(금리ㆍ상환조건 등)을 개선해 무주택자의 내집 마련을 지원할 방침이다.
중소형 분양주택에 대해서는 건설 추이를 감안해 최대 5만호까지 국민주택기금을 지원할 예정이다.
특히, 주택공급 확충의 최대관건인 택지부족 문제를 해소할 수 있도록 공공택지 공급을 확대하는데 주력키로 했다.
이를위해 개발제한구역 해제지역 등을 활용해 공공택지 공급을 확대하고 중장기 택지수급계획에 따라 차질없이 공급하는 등 지역 주택수요에 대응한 중소규모 택지지구 개발과 함께 대규모 택지지구 개발도 병행해 추진키로 했다.
2. 주택자금 지원계획
금년중 총 10조 1,393억원을 임대주택 등 서민주택 건설 및 저소득층 주택구입ㆍ전세자금 등으로 지원된다.
정부는 재정에서 1조 778억원, 국민주택기금에서 9조 615억원을 지원할 계획이다.
정부재정은 저소득층 전월세부담 완화를 위한 국민임대주택 건설ㆍ불량주거지 정비를 위한 주거환경개선 및 농어촌주택 개량 등을 위해 총 1조 778억원을 지원할 방침이다.
특히, 국민임대주택 10만호 건설을 위해 사업비의 10~40%로 9천337억원을 지원하는 등 주거환경개선사업의 지속추진을 위해 1천441억원을 지원할 계획이다.
국민주택기금은 서민주택 건설확대 및 저소득층 주택구입 확대 등을 위해 총 20조 5,203억원을 조성할 계획이다.
이중 9조 615억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원(작년 보다 9.8% 증가)하고, 11조 4,588억원은 기금 부채상환 등에 사용할 방침이다.
분양주택 건설자금은 1조 4,500억원의 기금을 지원해 4만호의 분양주택을 건설하되, 건설추이를 보아 5만호까지 지원을 확대해 나가기로 했다.
공공임대주택 건설자금은 15만호 건설을 위해 4조 4,335억원의 국민주택기금을 지원키로 했다.
기타 자금 지원은 주거환경개선지구 등 노후불량주택 밀집지역에 대해 주택개량자금을 대출금리 연 3.0~5.5%, 대출한도 주택 종류별로 호당 1,500~7,500만원씩 지원할 방침이다.
주택수급 불균형 해소 및 주택건설촉진을 도모하기 위해 공공기관에 대지조성자금으로 총 1천억원을 지원키로 했다.
3. 택지공급계획
정부는 금년도 주택 52만호 건설을 위한 소요택지 1천650만평 중 공공부문에서 1천300만평을 공급하고, 나머지 350만평은 민간택지를 활용해 조달키로 했다.[수도권 850만평(16만호), 지방 450만평(12.6만호)]
토지공사.주택공사 등 공공기관에서 1천300만평의 공공택지를 차질없이 공급하고, 주택수요가 많은 수도권 택지공급에 지장이 없도록 분기별 택지공급계획에 따라 수급상황을 정기 점검해 나간다는 방침이다.
정부는 특히 향후 2~3년간의 택지수요를 감안, 금년중 1천300만평의 택지지구를 지정하고, 이중 수도권에 700만평을 지정할 계획이다.
정부는 시멘트, 레미콘, 철근, 골재 등 주요자재의 생산량이 수요를 초과하고 있어 수급상 애로는 없을 것으로 전망했다.
주요자재의 생산능력이 비주거용 건축물을 포함한 총수요를 초과하고 있어 50만호 건설을 위한 무리 없는 공급이 가능하다는 분석이다.
골재는 채취원별로 하천 3천758만㎥, 바다 3,000만㎥, 산림 1억 2,555만㎥, 육상 1천281만㎥를 공급하고, 특히, 수도권 모래의 경우 옹진.태안군의 모래공급 비중을 줄이고 부순모래, EEZ모래 등으로 공급원을 다양화할 방침이다.
철근은 제강업체의 철근생산을 확대하고 수출은 억제하며, 부족분에 대해서는 건설업계의 공동수입을 추진하는 한편, 철근에 대한 매점매석 단속을 강화키로 했다.
금년 건설투자는 작년과 유사한 수준으로 추정되며, 건설인력 수요도 작년(182만)에 비해 축소되지 않아 수급안정이 이루어질 것으로 전망했다.
Ⅳ. 2005년도 주거복지 지원계획
1. 중산ㆍ서민층용 저가 분양주택 공급
중산ㆍ서민층이 주로 입주하는 공공택지내 전용 85㎡이하 주택에 대해서는 분양가 상한제를 시행해 집값을 택지비와 건축비에 연동시켜 분양가를 직접 인하(연간 7~8만호)시킨다는 방침이다.
주거환경개선사업으로 건설되는 공동주택은 소형(60㎡ 이하) 주택을 일정비율 이상 건설토록 의무화해소형분양주택 공급 활성화로 원주민 재정착률을 향상시킬 방침이다.
2. 공공임대주택 지속 공급
2004년도 9.1만호를 건설한데 이어 ‘올해에 총 10만호의 국민임대주택을 건설('03~'12년간 100만호 건설)한다.
국민임대주택 이외의 공공임대주택도 5만호를 건설한다. 세제, 택지지원 강화 등으로 임대사업성을 제고해 연기금ㆍ보험사 등 재무적 투자자의 참여를 활성화시키기로 했다.
또 재건축 임대주택 건설 의무화를 통해 수도권에서 연간 4천호의 임대주택을 공급할 계획이다.
3. 서민 주거복지 강화
저소득 서민층에 대한 주택 전세자금을 작년보다 6천200억원이 증가(65.3%)한 1조 5,700억원을 지원할 계획이다.
이와함께 다가구 매입임대도 작년 503호 시범공급에 이어 금년에는 전국을 대상으로 사업을 확대할 방침이다.
또 사회적 보호가 필요한 사회취약계층에 대해 다가구주택지원 방안을 마련하고 시범사업을 실시할 게획이다.
이밖에 고령화 사회에 대비해 노인주택 설계지침 등을 마련하고, 노인주거 시설의 개보수 비용지원방안도 마련할 게획이다.
Ⅴ. 2005년도 중점추진과제
1. 임대주택정책 전면 재검토
정부는 ＂필요한 계층에게, 필요한 곳에, 지불 가능한 임대료로＂ 임대주택을 공급할 수 있도록 임대주택 건설ㆍ공급ㆍ관리체계 전반을 전면 재검토키로 했다.
전문가 등과의 논의를 거쳐 개선안을 마련하고, 관계기관 협의.국민의견 수렴절차 등을 통해 상반기중 종합대책을 확정할 계획이다.
2. 주택투기 근절대책 추진
부동산 개혁제도를 철저히 시행해 투기를 원천 차단하고, 일시적ㆍ국지적 투기에 대해서도 사전에 엄정 대처한다는 방침이다.
이의 일환으로 ▲거래 투명화 달성 ▲투기차단을 위한 부동산세제 시행 ▲투기억제제도 적기 시행 ▲일시적ㆍ국지적 투기대책 철저 시행 등을 추진할 방침이다.
3. 주택건설 활성화 지원으로 수급기반 강화
정부는 올해 경제성장, 고용에 장애가 되지 않도록 주택건설을 적극 지원해 경제활성화를 유도한다.
주택건설 지원을 위해 장기 주택종합계획에 따라 건설되는 총 52만호를 건설에 재정 1조 778억원('04년 9,668억원), 주택기금 9조 615억원(‘04년 8조 2,492억원) 등 총 10조 1,393억원을 지원할 방침이다.
이와함께 집값 안정기조를 훼손하지 않눈 범위에서 투기억제책 등 주택건설관련 규제를 탄력적으로 운용할 방침이다.
아울러 도심내 주택건설을 활성화하기 위해 뉴타운 사업, 정비사업간 기반시설 연계 등 다양한 도시개발 방식의 적용을 위한 제도적 기반을 조성할 방침이다.
재건축ㆍ재개발 사업의 추진절차를 간소화하는 등 도시정비사업을 효율화하기 위해 도시및주거환경정비법을 금년 상반기중 개정.시행할 방침이다.
또 지속적인 택지공급을 위해서는 1천300만평의 공공택지를 공급하고 우량택지 확보를 위해 택지개발지구 지정을 확대 추진할 계획이다,
4. 쾌적하게 살 수 있는 주거환경(주택품질) 조성
주거환경 개선 및 기존주택 개량 활성화을 위해 도시내 불량주택지구(달동네)에 도로 등 기반시설을 정비하고 주택을 개량하는 주거환경개선사업을 지속으로 추진할 방침이다.
금년까지 1단계사업(485개지구 1조6천억원 지원)을 마무리하고, 430여개 지구에 총 2조원(국비 1조원.지방비 1조원)을 투입하는 2단계 사업을 본격 추진키로 했다.
정부는 이와함께 신규 공동주택의 주거환경, 주택품질을 표시.공개하는 주택성능등급 표시제 시행을 준비중이다.
이를 위해 금년중 주택법령을 개정하고 관련 연구용역을 마무리해 오는 2006년 상반기에 시행할 예정이다.
이밖에 개발이익 환수를 전제로 재건축.재개발이 신속히 진행될 수 있도록 절차를 간소화하는 등 공동주택 리모델링의 안전기준을 강화하고 증축기준을 제시해 도심내 공동주택 리모델링의 활성화를 도모할 방침이다.
즉, 구조설계 기준 및 감리기준을 강화하는 대신 증축가능 범위를 전용면적의 30%(30㎡)이내로 조정(상반기 시행)된다.
그리고 공동주택 새집증후군 해소를 위해 실내공기질 개선을 위한 제도적 개선을 추진하는 등 감리에서 제외된 도배ㆍ조경ㆍ도장 등 13개 공정에 대해 감리대상으로 하고, 전기ㆍ통신ㆍ소방공사 감리도 통합운영하는 방안을 적극 검토할 방침이다.
정부는 주택건설 기술개발을 위한 R＆D 추진을 위해 전문가 등이 참여하는 주거환경정책자문위원회를 통해 주택의 각 요소별 자재ㆍ구조ㆍ성능 및 기술발전을 강구할 방침이다.
특히 정부는 공동주택 관리 효율화를 위해 공동주택 관리제도를 개선해 공동주택 자원의 효율적 활용을 도모하고 입주민의 편의도 증진할 계획이다.
사업주체로 하여금 장기수선계획 수립을 의무화하고 3년 단위로 조정하는 등 공종별 하자보수책임보증기간을 현실에 맞게 정비할 계획이다.
5,주택산업 투명성 제고 등 주택시장 선진화
주택의 보유와 거래과정에서 소비자 권익을 보호하고 실거래가 신고, 주택시가 공시 등 과세기반도 강화할 방침이다.
이와함께 재무적 투자자 참여, SPC.PF 활성화 등 리스크를 분산하는 방향으로 주택사업을 선진화할 계획이다.
주택산업 투명성 제고를 위해 건설사가 개발이익을 향유하는 공공택지 공급체계를 개선키로 했다.
전용 25.7평 초과 용지는 택지 채권입찰제를 시행해 공공에서 개발이익을 환수하고, 전용 25.7평 이하는 원가연동제 도입으로 분양가를 제한함으로써 개발이익을 소비자에게 환원한다.
그리고 후분양 활성화 방안을 지속적으로 추진하고, 주택품질 등급 표시제 도입 등 소비자 보호를 강화한다.
공공기관 후분양 시범사업 추진, 후분양 건설자금 지원, 보증상품 개발 등으로 후분양 활성화를 지원하고, 주거환경 및 주택품질을 표시.공시토록 하는 주택성능등급표시제 도입('06년)으로 소비자의 주택 선택권을 보강할 방침이다.
특히 건설사업자(시공사)가 사업 리스크의 대부분을 부담하는 사업방식에서 금융기관, 시행사, 시공사 등이 리스크를 분담하는 방식으로 주택사업구조를 선진화하는 방안을 추진할 계획이다.
특히, 공공성이 강한 반면 수익성이 낮고 자본회임기간도 장기인 임대사업에 대해서는 우선 시행을 강구키로 했다.
부동산 보유세제 개편의 일환으로 전국의 주택을 그 부속토지와 일체로 시가를 조사하는 주택 가격공시를 추진한다.
단독주택 450만호는 표준주택(13.5만호)을 감정평가사가 평가한 후, 시군구에서 개별주택(436.5만호) 가격을 산정하고, 공동주택(다세대주택 및 165㎡미만 연립주택) 226만호는 한국감정원이 전수조사 방식으로 가격을 조사ㆍ산정한다.
공동주택 중 APT와 165㎡이상 연립주택은 금년은 국세청에서 조사하고, 2006년 이후에는 건교부가 다른 주택과 일괄해 조사키로 했다.