몇 년 전부터 주택가격의 하락현상이 지속되면서 부동산구입목적의 주요특징은 시세차익을 보았던 지난날과 달리 최근에는 임대료를 받는 수익형으로 전환되고 있다.

따라서 경매시장도 예전에는 아파트의 낙찰률이 높았지만(2006년 상반기 기준 아파트 92.1%, 단독주택 89.8%순) 최근에는 2012년 상반기기준 근린주택 87.0%, 주거용 오피스텔 84.6% 순을 나타내고 있다. 이런 현상은 적은 평수의 주택을 임대형으로 전환하여 임대수익을 안정적으로 확보하자는 의도인 것이다

경매가격으로 구입하게 되면 일반 시중거래가격보다는 낮은 가격이기 때문에 임대수익률을 더욱 높일 수 있어 일반 수요자들이 선호하게 된다

그러나 시중거래 또는 호가기준으로 임대수익을 달성하자면 그리 쉬운 일은 아니다

분양평수 15평(실평수 7~8평)기준의 오피스텔을 분양받아 임대료를 확보하려 한다면 분양에 대한 충분한 검토가 필요하다. 다음의 예를 보면 더욱 납득이 될 것이다.

*검토-1) 분양가 1억2천만원의 원룸을 융자 7천만원을 받고(년 이자율 4%기준) 5,000만원의 투자를 하였을 경우를 보자.

임대 시 보증금 500만원, 월세 50만원을 받는다면 이런 계산이 나온다. 월세 년 50만원 x 12개월= 600만원·지급이자 (7,000만원x4%=280만원)의 계산이 성립되어 임대료 600만원-지급이자 280만원=순 수익320만원. 이를 투자비 4,500만원(투자비-임대보증금 500만원)으로 나누면 년간7.1%의 수익률을 달성 할 수 있다.

*검토-2) 만약 1억2천만원의 원룸을 3,000만원 투자하고 은행융자 9,000만원을 사용했을 경우라면 수익률에 차이가 있다. 위와 같은 형식으로 보증금 500만원, 월세 50만원의 경우 월세 년 600만원-지급이자(9,000만원x 4%)=240만원의 임대수익이 발생한다. 이의 투자수익률을 보면 임대수익 240만원을 실 투자비 2,500만원으로 나누면 연간 9.6%를 달성할 수 있다.

원래 임대수익도 신 건물을 분양받으면 어느 정도의 부동산 상승효과의 혜택(시세차익)도 얻을 수 있었다. 그런데 최근에는 주택시장의 침체, 유사 주택의 공급과잉 등으로 오히려 하락하는 현상도 나타나므로 건물시세차익은 없는 것으로 생각하는 것이 좋다

그러면 위의 계산을 통해 임대사업은 적정한 것인지 알아보자.

계산 된 수익률만 보면 은행의 정기예금 이자율보다 훨씬 높게 나타나므로 은행에서 돈을 빌려서 임대수익을 얻을 수 있는 것이다. 그런데 상황이 계속 좋은 것은 아니다. 특히 2008년 금융위기 이후 아파트 가격은 하락하고 오피스텔이 어느정도 수익률을 갖추고 있었다. 하지만 이제는 오피스텔과 원룸도 많아져 공실이 증가하고 있다. 이와 같이 공실의 증가 및 공실의 장기적인 존재는 차용을 통한 분양자에게는 은행이자를 지속적으로 감당해야 하는 어려움이 발생한 것이다.

이런 상황에서 어느 분양자가 은행차입금을 갚기 위해 더욱 저렴한 가격 또는 분양가 이하로 판매를 한다면 이는 가격하락을 나타내는 초기상황이 될 수 있는 것이다. 이런 상황들이 누적되어 곳곳에서 판매가 하락현상이 나타나고 있다. 주변여건도 양호하고 재개발의 영향으로 가장 높은 가격의 아파트를 얻을 수 있는 강남의 대치동 지역 아파트도 과거 최고가격의 50~60%로 거래되고 있는 것이다.

이를 일반적으로 거품현상이라고 한다. 물건은 적고 수요가 많아지면 나타나는 기본적인 반응이다. 한때 우리는 아파트를 선호하여 가격만 오르다가 이런 하락현상을 보게 되는 것이다. 이제 우리주변에서 이런 현상은 앞으로도 종종 볼 수 있을 것이다.

귀하의 투자자산관리의 방향을 재정립할 때이다.